불법건축물 매매 시 주의사항, 계약 전에 반드시 확인해야 할 5가지
불법건축물을 매매할 때는 이행강제금 승계, 금융권 대출 제한, 하자담보책임 문제가 발생할 수 있습니다. 관할 관청의 시정명령과 벌금을 떠안지 않으려면 건축물대장 확인과 명확한 계약서 작성이 필수입니다. 마음에 드는 단독주택이나 상가건물을 발견했을 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 무엇일까요?
‘1. 건축물대장 및 현황 확인
· 위반건축물 표시: 정부24 또는 무인민원발급기를 통해 건축물대장을 발급하여 상단에 ‘위반건축물’ 노란색 딱지가 붙어있는지 확인합니다.
· 불법 증축 여부: 베란다 확장, 옥탑방 설치, 무단 용도변경 등이 있는지 현황 도면과 실제 상태를 비교합니다.
2. 이행강제금 및 대출 승계 문제
· 이행강제금 부담: 매수인은 전 소유자의 위반 사항에 대해 이행강제금을 계속해서 납부해야 합니다.
· 대출 제한: 위반건축물로 등재된 경우, 시중 은행의 주택담보대출(LTV) 및 전세자금대출이 원칙적으로 제한되거나 거절될 수 있습니다.
3. 계약 시 필수 체크리스트
· 원상복구 비용 협의: 원상복구에 필요한 예상 비용을 매매가에 반영하거나 매도자가 철거하기로 협의합니다.
많은 사람들이 위치와 가격, 건물 상태만 확인한 뒤 계약을 진행합니다.
하지만 건축설계 실무를 하다 보면 꼼꼼히 체크하지 않고 매매하면 매매 이후에 불법건축물 문제가 발견되어 큰 손해를 보는 사례를 자주 접하게 됩니다.
특히 매수 당시에는 아무 문제가 없던 건물이 몇 달 후 위반건축물로 적발되어 이행강제금과 철거명령을 받는 경우도 있습니다.
더 큰 문제는 불법건축물을 만든 사람이 전 소유자라고 하더라도 현재 소유자가 행정처분 대상이 된다는 점입니다.
이번 글에서는 불법건축물 매매 시 반드시 확인해야 할 사항과 안전하게 계약하는 방법을 알아보겠습니다.
불법건축물이 포함된 건물을 사면 어떤 문제가 생길까?
많은 사람들이
“불법으로 증축한 사람은 전 주인이니까 나는 괜찮겠지”
라고 단순히 생각합니다.
하지만 실제 건축법은 다르게 적용됩니다.
불법건축물이 있는 건물을 매수하면 위반 상태도 함께 승계됩니다.
즉,
· 시정명령
· 이행강제금
· 철거명령
등의 행정처분이 현재 소유자에게 부과될 수 있습니다.
따라서 계약 전에 위반 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다.
1. 건축물대장을 반드시 확인하자
가장 먼저 해야 할 일은 건축물대장 확인입니다.
건축물대장은 정부24에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.
건축물대장을 보면
· 건축물 면적
· 층수
· 용도
· 구조
등이 표시됩니다.
만약 건축물대장에 “위반건축물” 표시가 있다면 주의가 필요합니다.
그리고 건축물대장에 기재되어 있는 내용들을 꼼꼼히 읽어보고 이해하기 힘든 내용이 있으면 반드시 전문가의 조언을 구해야 합니다.
그러나 더 위험한 것은 아직 적발되지 않은 불법건축물입니다.
2. 건축물대장과 실제 건물을 비교하자
실무에서 가장 많이 발생하는 문제가 바로 미적발 불법건축물입니다.
예를 들어
· 옥상 창고
· 무단 증축 공간
· 불법 베란다 확장
· 무허가 컨테이너
· 불법 비가림 시설
· 옥외계단 하부 창고
· 불법 용도변경
· 무단 방 쪼개기 등
등이 건축물대장에는 표시되지 않는 경우가 있습니다.
따라서 반드시 현장을 방문하여 건축물대장과 실제 건물을 비교해야 합니다.
3. 불법건축물 책임은 매수인에게 승계된다
건축주들이 가장 많이 오해하는 부분입니다.
위반 행위를 하지 않았더라도 현재 소유자가 책임을 지게 됩니다.
예를 들어
2020년에 전 소유자가 무단 증축을 했더라도
2026년에 매수한 사람이 적발되면
· 시정명령
· 이행강제금
· 철거명령
등은 현재 소유자에게 부과됩니다.
따라서 “전 주인 잘못”이라는 이유로 행정처분을 피할 수는 없습니다.
4. 대출이 거절될 수도 있다
불법건축물은 금융기관에서도 매우 민감하게 봅니다.
실제 현장에서는 잔금 대출 과정에서 문제가 발견되는 경우가 많습니다.
은행의 감정평가 과정에서
· 무단 증축
· 불법 용도변경
· 위반건축물 등록
등이 확인되면 담보가치가 크게 떨어질 수 있습니다.
경우에 따라서는 대출 자체가 거절되기도 합니다.
따라서 대출을 이용한 매수 계획이라면 더욱 신중하게 검토해야 합니다.
5. 계약서 특약사항을 반드시 작성하자
위반 의심 요소가 있다면 계약서에 특약을 넣는 것이 매우 중요합니다.
실무에서 자주 활용하는 특약의 핵심은 다음과 같습니다.
특약 예시
· 매도인이 잔금 지급 전까지 위반 사항을 해소한다.
· 불법건축물 발견 시 계약 해제가 가능하다.
· 철거 비용은 매도인이 부담한다.
· 양성화 비용은 매도인이 부담한다.
이처럼 책임 범위를 명확히 적어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
구두 약속만 믿고 계약하는 것은 매우 위험합니다.
불법건축물이 발견되면 어떻게 해야 할까?
만약 계약 전 위반 요소가 발견되었다면 다음 순서로 검토하는 것이 좋습니다.
1단계
건축물대장 발급
2단계
현황도 (현황측량 결과서) 확인
3단계
건축사 상담
4단계
양성화 가능 여부 검토
5단계
특약 작성 또는 계약 재협상
실무상 이 과정을 거치면 대부분의 위험을 사전에 파악할 수 있습니다.
매수 전에 꼭 확인해야 할 체크리스트
다음 항목은 계약 전에 반드시 점검해야 합니다.
□ 건축물대장 확인
□ 건축물 현황도 확인
□ 실제 건물과 비교
□ 위반건축물 표시 여부 확인
□ 무단 증축 여부 확인
□ 컨테이너 설치 여부 확인
□ 베란다 확장 여부 확인
□ 옥상 구조물 여부 확인
□ 건축사 상담 완료
□ 특약사항 작성 완료
건축설계 실무에서 가장 많이 보는 실수
실무 경험상 가장 위험한 경우는 다음과 같습니다.
“다들 이렇게 사용한다는데 괜찮겠지”
“걸리면 벌금만 내면 되겠지”
“전 주인이 책임질 거야”
이런 생각으로 계약을 진행하는 경우입니다.
하지만 적발 후에는
· 철거 비용
· 이행강제금
· 소송 비용
등이 발생할 수 있습니다.
계약 전 확인이 가장 저렴한 해결 방법입니다.
결론
불법건축물 매매는 단순히 건물을 사는 문제가 아니라 행정적 책임까지 함께 인수하는 문제입니다.
특히 위반 상태가 유지되는 건물을 매수하면 현재 소유자가 모든 책임을 부담할 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 반드시 건축물대장과 실제 건물을 비교하고, 의심되는 부분이 있다면 건축사 상담을 통해 양성화 가능 여부를 검토해야 합니다.
또한 계약서 특약사항을 통해 책임 범위를 명확히 정하는 것이 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전 소유자가 만든 불법건축물도 제가 책임지나요?
네. 현재 소유자가 행정처분 대상이 될 수 있습니다.
Q. 건축물대장에 위반 표시가 없으면 안전한가요?
아닙니다. 아직 적발되지 않은 불법건축물이 있을 수 있습니다.
Q. 대출이 거절될 수도 있나요?
네. 감정평가 과정에서 위반 사항이 발견되면 담보가치가 낮아질 수 있습니다.
Q. 계약 후 불법건축물이 발견되면 어떻게 해야 하나요?
매도인의 하자담보책임 여부를 검토하고 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.
Q. 가장 안전한 방법은 무엇인가요?
계약 전 건축물대장 확인과 건축사 상담을 진행하는 것입니다.
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