추인허가 절차 쉽게 이해하기, 불법건축물을 합법화하는 방법일까?
불법건축물로 적발되면 많은 건축주들이 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다.
“양성화가 하는 방법이 있다고 하는데 어떻게 진행하나요?”
“추인허가를 받으면 철거하지 않아도 되나요? 벌금은 얼마나 나오나요?”
건축설계 실무를 하다 보면 위반건축물 관련 상담에서 가장 많이 등장하는 단어가 바로 ’양성화와(추인허가)’ 입니다.
하지만 일반인에게는 매우 생소한 용어입니다.
어떤 분들은 벌금만 내면 자동으로 허가가 나는 것으로 오해하기도 합니다.
그러나 실제 추인허가는 생각보다 까다로운 법적 절차이며 검토해야 할 사항들이 의외로 많으며 모든 불법건축물이 양성화(추인허가)대상이 되는 것도 아닙니다.
이번 글에서는 추인허가가 무엇인지, 어떤 절차로 진행되는지, 그리고 실제로 양성화가 가능한 경우는 어떤 경우인지 쉽게 알아보겠습니다.
추인허가란 무엇일까?
건축물 추인허가(사후 허가)는 허가나 신고 없이 무단으로 건축된 건물이 현재 건축 기준에 적합할 때, 추후에 인·허가 절차를 밟아 합법적인 건축물로 양성화하는 제도입니다. 철거 등 막대한 경제적 손실을 방지하고 합법적인 재산권 행사를 돕기 위해 마련되었습니다.
추인허가는 허가나 신고 없이 건축한 건축물에 대해 사후적으로 적법성을 검토한 후 허가를 내주는 절차를 말합니다.
쉽게 말하면
“먼저 공사를 했지만 현재 상태가 법적 기준을 충족한다면 나중에 허가를 받을 수 있는 제도”
라고 이해하면 됩니다.
많은 사람들이 사용하는 ’양성화’라는 표현도 실제로는 추인허가 절차를 의미하는 경우가 많습니다.
추인허가 가능 조건
l 법적 적합성: 현재의 건축법 및 지자체 조례(용도지역, 건폐율, 용적률, 이격거리 등)에 위배되지 않아야 합니다.
l 구조 및 안전: 건축물의 구조적 안전에 문제가 없어야 합니다.
추인허가 주요 절차
1. 사전 검토 (건축사 상담): 해당 건물이 현재 건축법에 맞는지 건축사를 통해 확인합니다.
2. 현황측량 및 설계도면 작성: 건축물의 실제 현황을 측량하고 추인용 설계도면을 작성합니다.
3. 이행강제금 납부: 무허가 건축물에 대한 과거 위반 기간에 대해 이행강제금이 부과·납부되어야 절차가 진행됩니다.
4. 허가/신고 및 사용승인: 관할 지자체에 추인허가(또는 신고)를 신청하고 현장조사 등을 거쳐 사용승인을 받습니다.
5. 건축물대장 등록: 사용승인이 완료되면 건축물대장에 등재됩니다.
추인허가 유의 사항
과거 법령기준에 맞춰 지어졌다 하더라도 현재 법령 기준에 맞지 않으면 추인이 불가능합니다. 또한, 건축법 위반 정도에 따라 추인 자체가 불가하여 강제 철거 대상이 될 수도 있습니다.
가장 중요한 부분입니다.
추인허가는 불법건축물에 대한 면죄부가 아닙니다.
현재 건축법 기준을 충족해야만 가능합니다.
예를 들어
· 건폐율 초과
· 용적률 초과
· 일조권 침해
· 주차장 기준 미달
등이 발생하면 추인허가는 불가능할 수 있습니다.
즉,
“불법으로 지었으니 나중에 돈 내고 허가 받자”
는 방식은 통하지 않습니다.
추인허가가 가능한 대표 사례
실무에서 자주 접하는 사례는 다음과 같습니다.
무단 증축한 창고
건폐율과 용적률에 여유가 있는 경우
신고 없이 설치한 조립식 창고
가설건축물 기준을 충족하는 경우
단독주택 부속 공간
이격거리와 일조권 기준을 충족하는 경우
이러한 경우에는 도면을 작성하고 정식 절차를 통해 양성화가 가능한 경우가 있습니다.
기타 건축물
건축물의 용도와 상관 없이 현행 법령의 기준에 맞으면 가능 함.
추인허가 신청 전 반드시 확인해야 할 사항
1. 건폐율 확인
증축된 면적을 포함하여 현재 법정 (건축법, 건축조례) 건폐율을 초과하지 않아야 합니다.
2. 용적률 확인
현재 법정 (건축법, 건축조례) 허용 용적률 범위 안에 있어야 합니다.
3. 이격거리 확인
인접 토지 경계선과 법정 거리를 확보해야 합니다.
건축조례에서 정해 놓은 대지안의 공지 규정에 적합하여야 함.
4. 일조권 확인
일반주거지역과 준주거지역 에서 건축법 및 건축조례에서 규정한 일조권거리를 확보해야 합니다.
5. 주차장 기준 확인
건축법 및 건축조례에서 정한 주차대수를 확보해야 합니다.
실무에서는 이 단계에서 이미 가능 여부가 대부분 결정됩니다.
추인허가 절차는 어떻게 진행될까?
1단계 : 현황 조사
건축물 현황측량 신청을 하여 나의 건축물이 인접부지를 침범하지 않았는지 확인하여야 합니다.
현황 측량도를 근거로 하여 건축사가 현장을 방문하여 위반 건축물 상태를 확인합니다.
2단계 : 실측 및 도면 작성
건축사사무소에 의뢰하여 현황도면과 설계도서를 작성합니다.
3단계 : 법적 검토
건폐율, 용적률, 주차장 기준, 소방 시설, 건축물의 외장재료 등을 검토합니다.
불법으로 지어진 조립식 건축물은 현행은 화재 등의 위험으로 준 불연 재료를 사용하여야 하는데 거의 대부분 일반 샌드위치 판넬로 시공되어 있어 외벽공사를 다시 해야 하는 경우가 대부분 입니다. 이 경우 양성화를 위해 외벽공사를 다시 해야 할 건지 철거를 하는 게 나을지 판단하셔야 합니다.
4단계 : 추인허가 신청
관할 지자체 건축과에 설계도면, 현황측량 성과도, 시인서 등을 첨부하여 건축행정프로그램 (세움터)을 통해 건축허가신청을 접수합니다.
5단계 : 관계 부서 협의
건축과, 주차장 담당 부서, 환경부서(오수관련시설), 소방 관련 부서 등이 검토를 진행합니다.
6단계 : 이행강제금 납부
위반 사실에 대한 행정처분으로 이행강제금이 부과 됩니다.
7단계 : 허가 승인
이행강제금 납부 영수증을 제출하고 추인허가가 완료되면 건축물대장 정리가 진행됩니다.
8단계 : 위반건축물 해제
건축물대장에 정식 등재되어 정상 건축물이 됩니다.
추인허가를 신청하면 이행강제금을 안 내도 될까?
많은 건축주들이 가장 많이 오해하는 부분입니다.
정답은 아닙니다.
추인허가를 신청했다고 해서 이행강제금이 사라지는 것은 아닙니다.
대부분의 경우 위반 행위에 대한 행정처분으로 최소 1회 이상의 이행강제금이 부과됩니다.
다만 추인허가가 완료되면 이후 반복적으로 부과될 수 있는 이행강제금 문제를 해결할 수 있다는 점에서 큰 의미가 있습니다.
추인허가 비용은 얼마나 들까?
상황에 따라 차이가 있지만 일반적으로 다음 비용이 발생합니다.
· 건축사 설계비
· 현황측량 신청 비용 (관할 관청 지적과)
· 이행강제금
· 취득세 정산
· 재산세 정산
실무에서는 단순 창고 하나를 추인받는데도 수백만 원 이상의 비용이 발생하는 경우가 있습니다.
추인허가 절차를 진행하기 전에 이행강제금이 얼마나 부과 될 건지 담당공무원에게 의뢰해서 대략적인 금액을 산정해 보고 조정 할 여지가 있는지 등을 검토해야 합니다.
건축물의 입지여건, 용도, 구조 등에 따라 감당하기 힘든 금액의 이행강제금이 부과될 수 있으니 잘 검토하셔야 합니다.
따라서 추인허가가 유리한지, 자진 철거가 유리한지 비교 검토가 필요합니다.
추인허가와 자진 철거 중 무엇이 유리할까?
추인허가
장점
· 건물을 유지할 수 있음
· 재산가치 보존 가능
· 건축물대장 정상화 가능
단점
· 설계비 발생
· 추인절차에 따른 공사비 발생
· 이행강제금 발생
· 법적 기준 충족 필요
자진 철거
장점
· 추가 이행강제금 차단
· 행정처분 종결 가능
단점
· 구조물 철거 비용 발생
· 건물 활용 가치 감소
실무에서는 비용과 향후 활용 가치를 비교하여 꼼꼼히 체크해서 결정하는 것이 중요합니다.
건축주가 반드시 기억해야 할 점
추인허가는 모든 위반건축물을 구제하는 제도가 아닙니다.
현재 건축법 기준을 충족하는 경우에만 가능한 사후 승인 절차입니다.
따라서 위반건축물 통보를 받았다면
· 건축물대장 확인
· 현황도 확보
· 건축사 상담
을 먼저 진행하는 것이 중요합니다.
무조건 버티기보다 정확한 진단을 받는 것이 가장 현명한 대응 방법입니다.
결론
추인허가는 불법건축물을 철거하지 않고 적법하게 정리할 수 있는 대표적인 행정 절차입니다.
건축물 추인허가는 허가나 신고 없이 무단으로 건축된 건물이 현재 건축 기준에 적합할 때, 추후에 인·허가 절차를 밟아 합법적인 건축물로 양성화하는 제도입니다. 철거 등 막대한 경제적 손실을 방지하고 합법적인 재산권 행사를 돕기 위해 마련되었습니다
하지만 건폐율, 용적률, 주차장 기준, 일조권 등 관련 법령을 모두 충족해야만 가능합니다.
또한 이행강제금과 설계비 등 비용이 발생할 수 있으므로 철거와 비교하여 실익을 검토하는 것이 중요합니다.
위반건축물 통보를 받았다면 혼자 판단하기보다 건축사와 상담하여 추인허가 가능 여부를 정확히 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 추인허가와 양성화는 같은 의미인가요?
실무에서는 거의 같은 의미로 사용됩니다.
Q. 적발되지 않은 건축물도 추인허가 신청이 가능한가요?
가능하며 오히려 자진 신청이 유리한 경우도 있습니다.
Q. 이행강제금을 내면 자동으로 추인허가가 되나요?
아닙니다. 법적 기준을 충족해야 합니다.
Q. 필로티 주차장을 방으로 사용 중인데 추인허가가 가능할까요?
주차장 확보가 어려우면 사실상 추인허가가 어렵습니다.
Q. 추인허가 기간은 얼마나 걸리나요?
보통 허가신청일로부터 2주~1달 정도 소요된다고 보시면 되고 건축물 규모와 지자체 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 시간을 서두르는 것 보다 꼼꼼히 따져 진행하는 것이 중요합니다.
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