추인허가 신청, 이 순서 안 지키면 다시 해야 합니다

추인허가 신청, 이 순서 안 지키면 다시 해야 합니다  — 불법건축물을 합법화하는 방법이 있다고?

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창고 하나 지었다가 위반건축물 통보를 받은 분들, 생각보다 정말 많습니다. 대부분은 나쁜 마음으로 지은 게 아닙니다. 그냥 땅이 남으니까 창고 하나 올렸고, 설마 이게 문제가 될 줄 몰랐던 거죠. 그런데 막상 통보를 받고 나면 가장 먼저 듣게 되는 말이 있습니다.

"추인허가 받으면 된다던데요?"

맞기도 하고, 틀리기도 한 말입니다. 추인허가가 가능한 경우도 있지만, 모든 불법건축물이 해당되는 건 아닙니다. 오늘은 이 추인허가가 정확히 무엇인지, 어떤 절차로 진행되는지, 그리고 정말 내 건물에 적용이 가능한지 하나씩 짚어보겠습니다.

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추인허가란 무엇인가?

추인허가, 조금 어렵게 들리지만 풀어보면 간단합니다.

> "먼저 공사를 해버렸는데, 현재 상태가 법적 기준을 충족한다면 나중에 허가를 받을 수 있는 제도"

정식 표현으로는 사후 건축허가 또는 건축물 추인허가라고 합니다. 허가나 신고 없이 무단으로 지어진 건축물이 현재의 건축법과 지자체 조례 기준에 적합할 때, 사후적으로 적법성을 검토하여 허가를 부여하는 절차입니다.

많은 분들이 쓰시는 '양성화'라는 표현도 실제로는 이 추인허가 절차를 가리키는 경우가 대부분입니다.

이 제도가 만들어진 이유는 간단합니다. 철거는 엄청난 경제적 손실이 따릅니다. 이미 멀쩡히 서 있는 건물을 무조건 부수기보다, 현행 기준을 충족한다면 합법적으로 정리할 수 있도록 길을 열어둔 겁니다.

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추인허가, 아무 건물이나 되는 게 아닙니다

여기서 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다.

"벌금만 내면 자동으로 허가 나는 거 아닌가요?"

절대 그렇지 않습니다. 추인허가는 현재의 건축법 기준을 충족하는 경우에만 가능합니다. 과거에 허가 없이 지었다는 사실 자체를 소급해서 용서해 주는 면죄부가 아닙니다.

아래 항목 중 하나라도 기준을 초과하면 추인허가는 사실상 불가능합니다.

확인 항목	기준
건폐율	증축 면적 포함하여 법정 건폐율 이하여야 함
용적률	현행 허용 용적률 범위 안에 있어야 함
이격거리	인접 토지 경계선과 법정 거리 확보 필요
일조권	일반·준주거지역은 건축법 규정 거리 확보 필요
주차장 기준	건축조례에서 정한 주차 대수 충족 필요
구조 안전	건축물 구조적 안전에 문제가 없어야 함
외장 재료	조립식 건물의 경우 준불연 재료 사용 여부 확인

실무에서는 이 단계에서 대부분 가능 여부가 갈립니다. 건폐율이나 용적률이 이미 초과된 경우, 주차장 확보가 안 되는 경우, 이 두 가지에서 막히는 경우가 가장 많습니다.

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추인허가 절차, 단계별로 알아보기

추인허가는 단순히 서류 하나 내는 게 아닙니다. 생각보다 손이 많이 가는 절차입니다. 아래에 실제 진행 순서를 정리했습니다.

1단계 | 현황 조사

먼저 건축물 현황측량을 신청합니다. 내 건물이 인접 대지 경계선을 침범했는지 확인하는 단계입니다. 이 측량도를 근거로 건축사가 현장을 방문해 위반 상태를 파악합니다.

2단계 | 실측 및 도면 작성

건축사사무소에 의뢰해 현황도면과 추인용 설계도서를 작성합니다. 현재 상태를 그대로 도면으로 옮기는 작업입니다.

3단계 | 법적 검토

건폐율, 용적률, 주차장 기준, 소방 시설, 외장 재료 등을 꼼꼼히 검토합니다. 특히 조립식 건물(샌드위치 패널)의 경우 현행 기준상 준불연 재료를 써야 하는데, 대부분 일반 패널로 시공되어 있어 외벽 공사를 새로 해야 하는 경우가 많습니다. 이 비용이 만만치 않기 때문에, 추인이 유리한지 철거가 유리한지 이 단계에서 한 번 더 따져봐야 합니다.

4단계 | 추인허가 신청

관할 지자체 건축과에 설계도면, 현황측량 성과도 등을 첨부하여 건축행정 시스템(세움터)으로 허가 신청을 접수합니다.

5단계 | 관계 부서 협의

건축과를 비롯해 주차장 담당 부서, 환경 부서(오수 관련 시설), 소방 부서 등이 순차적으로 검토를 진행합니다.

6단계 | 이행강제금 납부

위반 사실에 대한 행정처분으로 이행강제금이 부과됩니다. 추인허가를 신청했다고 해서 이행강제금이 면제되지는 않습니다. 최소 1회 이상 납부해야 절차가 진행됩니다.

7단계 | 허가 승인 및 건축물대장 등재

이행강제금 납부 영수증을 제출하고 추인허가가 완료되면 건축물대장에 정식 등재됩니다. 이때부터 위반건축물 딱지가 해제되고 정상 건축물이 됩니다.

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추인허가와 자진 철거, 어떤 게 유리할까?

솔직히 말씀드리면, 추인허가가 항상 답은 아닙니다. 비용을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

추인허가를 진행하면 다음 비용이 발생합니다.

• 건축사 설계비
• 현황측량 비용
• 이행강제금
• 공사 보완 비용 (외장재 교체 등)
• 취득세·재산세 정산

단순한 창고 하나 추인받는 데도 수백만 원이 훌쩍 넘는 경우가 있습니다. 건축물의 입지, 용도, 구조, 위반 기간에 따라 이행강제금이 감당하기 어려운 수준으로 나오는 경우도 있습니다.

아래 표로 간단히 비교해보세요.

구분	추인허가	자진 철거
건물 유지	가능	불가
재산 가치	보존 가능	감소
건축물대장	정상화	해당 부분 삭제
비용	설계비 + 이행강제금 + 공사비	철거 비용만
향후 이행강제금	해결됨	해결됨
법적 기준 충족	반드시 필요	해당 없음

따라서 추인허가를 고려하기 전에, 담당 공무원에게 이행강제금 예상액을 먼저 확인하는 게 좋습니다. 금액이 확인되면 추인 비용 전체를 계산해 보고,자진 철거 비용과 비교해서 결정하는 게 가장 현명한 방법입니다.

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합법·불법 건축 행위 비교

항목	합법 건축	추인허가 가능	추인허가 불가
허가·신고	사전 완료	사후 진행	기준 초과로 불가
건폐율·용적률	기준 이하	기준 이하	기준 초과
주차 확보	기준 충족	기준 충족	기준 미달
이행강제금	해당 없음	1회 이상 납부	지속 부과
건축물대장	정상 등재	추인 후 정상화	위반 표기 유지
철거 여부	해당 없음	불필요	강제 철거 가능

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 추인허가와 양성화는 같은 말인가요?

실무에서는 거의 같은 의미로 사용됩니다. 양성화는 흔히 쓰는 표현이고, 법적 절차상 정확한 명칭이 추인허가(사후 건축허가)입니다. 방향은 같습니다. 불법 상태를 합법으로 바꾸는 것.

Q. 이행강제금을 내면 자동으로 추인허가가 되나요?

아닙니다. 이행강제금은 위반 행위에 대한 행정처분으로 추인 절차와 별개입니다. 이행강제금을 납부했더라도 건축법 기준을 충족하지 못하면 추인허가는 불가능합니다. 납부 후에도 기준 미달이면 철거 명령이 유지될 수 있습니다.

Q. 필로티 주차장을 방으로 막아서 쓰고 있는데 추인허가가 가능한가요?

현실적으로 매우 어렵습니다. 주차장을 용도 변경하면 건축물 전체의 주차 대수가 기준에 미달하게 되는 경우가 많습니다. 주차장 확보가 불가능한 상황이라면 추인허가는 사실상 안 된다고 보시는 게 맞습니다. 담당 공무원 또는 건축사와 먼저 상담해 보시길 권합니다.

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마무리하며 — 버티는 것보다 정확한 진단이 먼저입니다

위반건축물 통보를 받았다고 해서 무조건 공황 상태에 빠질 필요는 없습니다. 그렇다고 무작정 버티는 것도 좋은 방법이 아닙니다. 버티는 동안 이행강제금은 계속 쌓입니다.

가장 먼저 할 일은 세 가지입니다.

1. 건축물대장 확인 — 현재 어떤 상태로 등재되어 있는지 파악

2. 현황도 확보 — 실제 건물이 어떻게 지어져 있는지 측량

3. 건축사 상담 — 추인허가가 가능한지 여부를 전문가에게 진단

추인허가는 모든 위반건축물을 구제해 주는 만능 제도가 아닙니다. 하지만 현행 법적 기준을 충족한다면, 철거 없이 건물을 지키면서 재산권을 정상화할 수 있는 가장 현실적인 방법입니다.

지자체별로 조례와 기준이 다를 수 있으니, 구체적인 사항은 반드시 관할 시·군·구청 건축과에 직접 확인하시기 바랍니다.

 

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