양성화가 가능한 경우와 불가능한 경우,

양성화가 가능한 경우와 불가능한 경우, 철거 전에 반드시 확인해야 할 사항

불법건축물로 적발되면 대부분의 건축주들은 가장 먼저 같은 질문을 합니다.

“나는 우리집이 불법건축물 인지 몰랐다. 집을 살 때 문제가 없는 줄 알았다. 철거하지 않고 해결할 수 없을까요?”

“양성화가 가능하면 그냥 합법이 되는 것 아닌가요?”

실제로 건축설계 실무를 하다 보면 위반건축물 문제로 상담을 요청하는 분들 가운데 가장 궁금해하는 부분이 바로 양성화 가능 여부입니다.

하지만 양성화는 모든 불법건축물을 합법으로 만들어 주는 만능 해결책이 아닙니다.

현재 건축법 기준을 충족하는 경우에만 가능한 행정적 구제 절차입니다.

건폐율·용적률 초과 여부, 대지안의 공지 규정 적법 여부, 주차장 설치 가능 여부, 주거지역, 준주거지역의 경우 일조권 적법 여부, 구조안전 여부, 무단 용도변경 여부, 타 법령 위반 여부, 소방시설의 적합 여부 등 건축물의 입지조건에 따라 많은 것들을 검토해야 합니다.

이번 글에서는 양성화가 가능한 경우와 절대 불가능한 경우를 실제 사례 중심으로 쉽게 알아보겠습니다.

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양성화란 무엇인가?

양성화는 건축법상 “추인허가” 또는 “사후 인허가” 절차를 의미합니다.

쉽게 말하면 허가나 신고를 받지 않고 공사를 먼저 했지만 현재 상태가 법적 기준을 충족한다면 사후에 허가를 받아 적법한 건축물로 인정받는 제도입니다.

많은 사람들이 정부가 특별히 불법을 용서해 주는 제도로 오해하지만 실제로는 그렇지 않습니다.

양성화가 가능하려면 현재 건축법과 조례 기준을 모두 충족해야 합니다.

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양성화가 가능한 대표적인 경우

1. 건폐율과 용적률에 여유가 있는 경우

가장 중요한 조건입니다.

무단 증축한 면적을 포함하더라도 해당 토지의 법정 건폐율과 용적률을 초과하지 않아야 합니다.

예를 들어

계획관리지역의 단독주택 부지에서 법적으로 허용되는 건폐율이 충분히 남아 있는 상태라면 작은 창고나 부속 건축물은 양성화가 가능한 경우가 많습니다.

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2. 이격거리와 일조권 기준을 충족하는 경우

건축물은 이웃 토지와 일정 거리를 유지해야 합니다.

또한 주변 건축물의 일조권을 침해해서도 안 됩니다.

무단 증축한 부분이

·         대디안의 공지 규정-대지경계선 이격거리 확보

·         일조권 사선제한 준수-일반주거지역, 준주거지역

상태라면 양성화 가능성이 높아집니다.

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3. 가설건축물 기준을 충족하는 경우

마당에 설치한 컨테이너 창고나 조립식 창고의 경우

·         가설건축물의 위치

·         건축물의 규모

·         건축물의 용도

등이 가설건축물 기준에 맞으면 사후 신고를 통해 합법화가 가능한 경우도 있습니다.

실무에서도 농촌 지역 창고나 농기구 보관용 컨테이너는 비교적 양성화가 가능한 사례가 많습니다.

가설건축물이라 하더라도 현행 법령의 규정에 모두 적합해야 합니다.

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실제로 양성화에 성공하는 사례

건축설계 실무를 하다 보면 자주 접하는 사례가 있습니다.

시골 단독주택 마당에 작은 조립식 창고를 설치한 경우입니다.

건폐율이 충분히 남아 있고 대지 경계선과의 거리도 확보되어 있다면 현황도면을 작성하고 증축 신고를 통해 양성화되는 경우가 많습니다.

이 경우 철거하지 않고도 건축물대장 정리가 가능합니다.

양성화를 하는 방법은 면밀한 법규 검토와 현행법에  적합하지 않더라도 건축 당시의 법령 건축물대장의 기재사항 등을 꼼꼼히 검토하면 어려워 보이는 건축물도 양성화가 가능할 수도 있으니 건축사사무소를 방문해 어렵다고 하더라도 간단히 포기하지 말고 몇 군데 더 방문하셔서  상담을 받아 보는 것이 중요합니다.

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양성화가 절대 불가능한 경우

1. 건폐율 또는 용적률을 초과한 경우

가장 대표적인 사례입니다.

이미 법정 한도까지 건물을 지어 놓은 상태에서 추가 증축을 했다면 법적으로 등록할 방법이 없습니다.

이 경우에는 아무리 비용을 들여도 양성화가 불가능합니다.

그렇지만 큰 비용을 들이지 않고 일부를 철거하고 적법하게 할 수 있는 방법이 있는지도 고민하고 의논해 봐야 합니다.

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2. 주차장을 무단 변경한 경우

상가나 다가구주택의 필로티 주차장을 막아

·         창고

·         주거 공간

·         상가 매장

등으로 사용하는 경우가 있습니다.

이 경우 법정 주차대수가 부족해지므로 양성화가 매우 어렵습니다.

실무상 가장 많이 철거되는 사례 중 하나입니다.

주차장을 무단 용도변경 하여 사용하고 있어도 원상복구 할 수 있는 여건이 되는지 검토해 봐야 합니다.

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3. 타인의 토지를 침범한 경우

증축한 구조물이

·         이웃 토지를 침범했거나

·         경계선을 넘었거나

하는 경우에는 양성화가 불가능합니다.

건축법뿐 아니라 민법상 분쟁까지 발생할 수 있기 때문입니다.

보통 본 건축물 보다는 부속건물이나 무허가 건축물이 경계를 침범 한 경우가 많습니다. 이 경우 일부 철거를 하더라도 양성화 받는게 향후를 위해서 유리한 조건 이라면 일부 철거 방법도 고려 할 필요가 있습니다.

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4. 일조권을 침해한 경우

정북 방향 일조 사선제한을 위반한 경우 역시 양성화가 어렵습니다.

이는 단순한 행정 문제가 아니라 주변 주민의 권리와 직결되는 문제이기 때문입니다.

건축물 전체의 현황을 판단하고 건축 당시의 법령 및 조건 등을 잘 파악하셔서 건축물대장에 설계도면이 존재하지 않는다면 기존건축물의 범위를 도면 상 조절하는 방법 등도 있으니 이 또한 몇 군데의 건축사사무소를 방문하여  상담하는 것이 필요합니다.

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이행강제금을 내면 양성화될까?

많은 건축주들이 가장 많이 오해하는 부분입니다.

결론부터 말하면 아닙니다.

이행강제금은 위반 상태를 시정하도록 압박하는 행정상 제재입니다.

즉,

“돈을 냈으니 합법화된다”

는 개념이 아닙니다.

쉽게 말하면 법을 위반한 부분에 대한 과태료나 벌금 같은 거라 생각하십시요.  

법적 기준을 충족하지 못하는 건축물은 이행강제금을 계속 내더라도 위반건축물 상태가 유지될 수 있습니다.

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특별 양성화를 기다리면 될까?

가끔 정부가 시행하는 특별법에 의해 한시적 양성화가 이루어진 사례가 있었습니다.

하지만 이는 매우 예외적인 제도입니다.

2026년 한시적인 특정건축물 정리에 관한 특별조치법을 시행 합니다.

이 또한 모든 건축물이  양성화 되는 것은 아닙니다.

또한 대부분

·         중소규모 주택

·         특정 시기 이전 건축물

등으로 대상이 제한됩니다.

상가나 근린생활시설, 주차장 위반 사례는 특별법이 시행되더라도 구제 대상이 되지 않는 경우가 많습니다.

따라서 특별 양성화만 기다리는 것은 매우 위험한 선택일 수 있습니다.

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양성화 가능 여부는 어떻게 확인할까?

일반인이 직접 판단하기는 쉽지 않습니다.

가장 좋은 방법은 다음 순서입니다.

1단계

건축물대장 발급

2단계

현황도 확보-오래 된 건축물은 현황도가 없는 경우가 많음. 이 경우 건축사무소에 의뢰하여

현황도를 만들어서 판단해야 합니다.

3단계

건축사 상담을 몇 군데 찾아가 해보시는 것이 필요합니다.

4단계

현행 건물의 적법성 여부 검토

5단계

양성화 가능 여부 진단

실무상 초기 진단만 정확히 받아도 불필요한 시간과 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

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결론

양성화는 불법건축물을 무조건 합법으로 만드는 제도가 아닙니다.

건폐율, 용적률, 일조권, 주차장 기준 등 현재 법적 기준을 충족해야만 가능한 사후 승인 절차입니다.

만약 위반건축물 통보를 받았다면 막연히 기다리거나 인터넷 정보만 믿지 말고 먼저 건축물대장과 현황을 확인한 뒤 전문가 상담을 몇 군데 받아야 합니다.

양성화가 가능하다면 빠르게 절차를 진행하고, 불가능하다면 추가 이행강제금이 발생하기 전에 적절한 대응 방안을 찾는 것이 가장 현명한 방법입니다.

양성화를 의뢰 받아 업무를 진행하다 보면 아주 꼼꼼히 검토해서 공무원이 어렵다고 하더라도 공무원이 미처 검토하지 못한 부분에 대하여 경험 많은 건축사사무소애서 방법을 찾아낼 수도 있으니 어렵다고 하더라도 당황하지 말고 상담을 해보시는 것도 중요합니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 건폐율만 충족하면 양성화가 가능한가요?

아닙니다. 용적률, 일조권, 주차장 기준 등도 함께 충족해야 합니다.

Q. 컨테이너 창고도 양성화가 가능한가요?

가설건축물 기준을 충족하면 가능한 경우가 있습니다.

Q. 이행강제금을 냈는데 왜 위반건축물이 그대로인가요?

이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 강제하는 행정제재이기 때문입니다.

Q. 주차장을 창고로 사용 중인데 양성화가 가능한가요?

주차면 확보가 불가능하다면 양성화가 매우 어렵습니다.

Q. 특별 양성화를 기다리는 것이 좋을까요?

특별법은 언제 시행될지 알 수 없으므로 현재 기준으로 해결 방안을 찾는 것이 좋습니다.

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