불법건축물 철거명령 절차

불법건축물 철거명령 절차 알아보기, 당황하지 말고 순서대로 대응하세요

건축주가 가장 두려워하는 행정처분 중 하나가 바로 철거명령입니다.

특히 시청이나 군청으로부터 철거 관련 공문을 받게 되면

“당장 건물을 철거해야 하나?”

“이제 방법이 없는 것 아닐까?”

라는 걱정을 하게 됩니다.

하지만 실제 행정절차는 많은 분들이 생각하는 것과 다릅니다.

불법건축물이 적발되었다고 해서 곧바로 강제 철거가 이루어지는 것은 아닙니다.

건축법은 건축주에게 충분한 소명 기회와 자진 시정 기회를 부여하고 있습니다.

이번 글에서는 불법건축물 철거명령이 어떤 절차로 진행되는지, 그리고 건축주가 어떻게 대응해야 하는지 쉽게 알아보겠습니다.

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불법건축물 철거명령이란 무엇일까?

철거명령은 건축법을 위반한 건축물에 대해 행정기관이 원상복구를 요구하는 행정처분입니다.

대표적인 불법건축물은 다음과 같습니다.

·         무단 신축 및 증축

-           베란다에 새시로 기둥을 세우고 지붕을 씌운 경우

-          점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우

-           층고가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우

- 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우
- 다락을 주거용으로 사용하는 경우
- 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과해 확장 공사를 한 경우

 

·         무단 개축 및 재축

-          노후된 단독주택의 벽체·지붕을 전면 철거 후 동일 평수·동일 용도로 재시공하는 경우

-          오래된 공장 건물의 지붕과 벽체를 철거하고 같은 위치에 동일 규모로 다시 시공하는 경우

-          파손된 건물을 완전 철거하고 동일 설계로 재건축하는 경우

-          구조 안전상 붕괴 위험이 있는 건물을 전면 철거 후 동일 규모·용도의 건물로 재건축하는 경우

 

·         무단 대수선

-          계단실 벽을 부수고 새로운 통로를 만드는 경우

-                   태풍 등 재해로 인해 지붕이 파손돼 대대적으로 수리하는 경우

-                   건물 외부에 2층으로 바로 갈 수 있도록 철제 계단을 설치한 경우

-                   임대 수익을 위해 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우

 

·         무단 용도변경

-          독서실을 고시원으로 사용하는 경우

-                   고시원 개별 호실에 취사시설을 설치한 경우

 

·         무허가 창고 설치

·         불법 컨테이너 설치

·         옥상 구조물 설치

·         불법 비가림 시설

·         무단 기타 건축 행위

등입니다.

하지만 철거명령은 어느 날 갑자기 내려지는 것이 아닙니다.

정해진 행정절차를 거쳐 단계적으로 진행됩니다.

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1단계 : 위반 사실 적발 및 사전 통지

철거 절차의 시작은 위반 사실 확인입니다.

행정기관은

·         항공사진 분석

·         민원 신고

·         현장 조사

·         부동산 거래 과정

등을 통해 위반 사실을 확인합니다.

위반이 확인되면 먼저 사전 통지서를 발송합니다.

이 단계에서는

“위반 사실이 확인되었으니 의견이 있으면 제출하십시오”

라는 기회를 제공합니다.

보통 10일에서 20일 정도의 의견 제출 기간이 주어집니다.

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■  불법건축물이 받을 수 있는 행정적 제재에는 크게 4가지가 있습니다.

ü  시정명령

ü  철거 명령사용 중지 명령

ü  사용 중지 명령

ü  이행강제금 부과

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2단계 : 1차 자진 시정명령

사전 통지 이후에도 위반 사실이 인정되면 정식 시정명령이 내려집니다.

시정명령서에는

·         위반 위치

·         위반 면적

·         적용 법령

·         시정 기한

등이 명시됩니다.

일반적으로 30일에서 60일 정도의 시정 기간이 부여됩니다.

이 시기가 건축주에게 가장 중요한 첫 번째 골든타임입니다.

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3단계 : 2차 시정 촉구

1차 시정명령 기간이 지나도 조치가 이루어지지 않으면 2차 시정 촉구가 진행됩니다.

이 단계에서는

·         추가 시정 기회 부여

·         추가 유예기간 제공

이 이루어집니다.

실무에서는 약 30일 정도의 추가 기간이 주어지는 경우가 많습니다.

많은 건축주들이 이 시기를 놓치지만 실제로는 문제를 해결할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있습니다.

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4단계 : 이행강제금 부과 사전 통고

2차 시정 촉구에도 응하지 않으면 이행강제금 부과 사전 통고가 이루어집니다.

이때는

·         예정 금액

·         산정 기준

·         의견 제출 기한

등이 안내됩니다.

마지막으로 의견을 제출할 수 있는 기회가 주어집니다.

건축설계 실무 경험상 이 시점에 건축사를 찾아오는 경우가 가장 많습니다.

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5단계 : 정식 이행강제금 부과

최종적으로 위반 상태가 계속되면 이행강제금이 부과됩니다.

많은 사람들이

“돈만 내면 계속 사용할 수 있다”

고 생각하지만 그렇지 않습니다.

이행강제금은 사용료가 아닙니다.

위반 상태가 해소될 때까지 반복적으로 부과될 수 있는 행정제재입니다.

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6단계 : 행정대집행(강제 철거)

매우 심각한 위반이거나 공익상 위험이 큰 경우에는 행정대집행 절차가 진행될 수 있습니다.

대표적인 사례는

·         소방도로 차단

·         안전사고 위험

·         공공시설 침해

등입니다.

이 경우 행정기관이 직접 철거를 집행할 수 있습니다.

철거 비용 역시 건축주에게 청구될 수 있습니다.

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철거명령을 받으면 가장 먼저 해야 할 일

건축설계 실무를 하면서 가장 많이 드리는 조언은

“당황하지 말고 서류부터 확인하라”

입니다.

먼저 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 건축물대장 발급

현재 등록 상태 확인

2. 건축물 현황도 확인

실제 건물과 비교

3. 위반 범위 확인

면적 산정 오류 여부 검토

4. 건축사 상담

양성화 가능 여부 검토

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양성화가 가능한 경우도 있다

철거명령이 내려졌다고 해서 반드시 철거해야 하는 것은 아닙니다.

다음 기준을 충족하면 추인허가를 통한 양성화가 가능한 경우도 있습니다.

·         건폐율 충족

·         용적률 충족

·         주차장 기준 충족

·         일조권 기준 충족

·         이격거리 기준 충족

실무에서는 양성화 가능 여부를 먼저 검토하는 것이 일반적입니다.

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■  불법건축물 구제 방법

ü  행정심판

-          행정심판은 행정청의 위법·부당한 처분이나 부작위로 권리나 이익이 침해된 경우, 행정심판위원회에 구제를 요청하는 절차입니다.

청구인은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 심판을 청구해야 하며, 대상 처분에는 시정명령, 철거 명령, 이행강제금 등 위반건축물 관련 제재도 포함됩니다.

심판 진행 중에는 집행정지나 임시처분을 통해 청구인의 손해를 예방할 수 있으며, 법원과 달리 행정청이 행한 처분의 위법성·부당성을 신속히 검토합니다.

ü  행정소송

-          행정소송은 행정청의 위법·부당한 처분이나 공권력 행사·불행사로 권리나 이익이 침해된 경우, 법원에 이를 바로잡아 달라고 요청하는 절차입니다.

주요 유형으로는 취소소송, 무효등 확인소송, 부작위위법확인소송 등이 있으며, 일부는 행정심판을 거치지 않고 바로 제기할 수 있습니다.

소송은 처분을 안 날부터 90일 또는 처분일로부터 1년 이내에 제기해야 하며, 본안 진행 중 회복하기 어려운 손해가 예상될 때 집행정지를 신청할 수 있습니다.

건축주가 반드시 기억해야 할 점

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철거명령 공문을 받았다고 해서 내일 당장 건물이 철거되는 것은 아닙니다.

보통

사전 통지

→ 1차 시정명령

→ 2차 시정 촉구

→ 이행강제금

→ 행정대집행

순으로 진행됩니다.

즉, 건축주에게는 문제를 해결할 수 있는 시간이 주어집니다.

중요한 것은 이 기간을 방치하지 않는 것입니다.

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결론

불법건축물 철거명령은 단순히 건물을 철거하라는 통보가 아닙니다.

행정기관이 위반 상태를 바로잡을 기회를 주는 절차입니다.

특히 사전 통지부터 이행강제금 부과 전까지는 양성화 여부를 검토하고 문제를 해결할 수 있는 중요한 골든타임입니다.

만약 철거명령 관련 공문을 받았다면 감정적으로 대응하기보다 건축물대장과 현황을 확인하고 전문가 상담을 통해 가장 적절한 해결 방법을 찾는 것이 중요합니다.

 

국가법령접보센터의

위반건축물에 대한 자진철거 시정명령 및 이행강제금 부과예고 처분 취소청구

[국민권익위원회 제특행심2012-06, 2012. 4. 23., 기각]

판례 정보도 참고로 하여 검색해 보시기를 추천합니다.

 

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 철거명령을 받으면 바로 철거해야 하나요?

아닙니다. 사전 통지와 시정명령 절차를 거치며 시정 기회가 주어집니다.

Q. 이행강제금을 내면 철거하지 않아도 되나요?

아닙니다. 위반 상태가 계속되면 반복 부과될 수 있습니다.

Q. 양성화가 가능한 경우도 있나요?

건폐율, 용적률 등 관련 기준을 충족하면 가능합니다.

Q. 전 소유자가 만든 불법건축물도 제가 책임지나요?

현재 소유자가 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

Q. 철거 비용도 제가 부담해야 하나요?

행정대집행이 이루어지면 철거 비용이 건축주에게 청구될 수 있습니다.

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