불법건축물 양성화, 일반 추인과 특별법 적용 조건

확인 기준일: 2026-09-26.

2026년 특별법은 공포됐지만 아직 시행 전입니다. 아래 내용은 건물별 허가 가능 여부를 확정하는 판정이 아닙니다.

건물의 위치·용도·위반 내용과 관할 지자체 기준을 함께 확인해야 합니다.

“위반건축물이라고 하는데, 철거하지 않고 해결할 방법이 없을까요?”

창고를 덧붙였거나 주차장을 다른 용도로 사용하다가 이런 질문을 하시는 분이 많습니다.

답은 위반 부분이 현재 적용되는 기준에 맞는지, 기준에 맞게 보완할 수 있는지에 따라 달라집니다.

한편 2026년 12월부터 시행될 특별법은 대상과 절차가 별개입니다.

이 글에서는 두 제도를 구분하고, 건축주가 먼저 확인할 자료와 판단 순서를 정리합니다.

먼저 구분하세요｜일반 추인과 한시적 특별법

’양성화’는 현장에서 폭넓게 쓰는 표현입니다. 그러나 실제로 밟는 절차는 하나가 아닙니다.

구분	일반적인 사후 허가·신고 검토	2026년 특정건축물 정리 특별법
언제	현재도 개별 건별로 검토 가능	2026-12-17 시행 예정
핵심	무단 건축·증축 등의 현황을 파악하고 적용 법령에 따른 허가·신고 가능 여부 검토	법에 정한 일정한 주거용 특정건축물에 한시적으로 사용승인 기회 부여
확인할 것	건폐율·용적률, 용도, 이격, 일조, 주차, 구조·소방 등 해당 기준	완공 시점, 주거용 여부, 건축물 종류·면적, 제외 구역과 심의 요건 등
유의할 점	위반 부분이 있다는 이유만으로 자동 불허되는 것도, 돈을 낸다고 자동 허가되는 것도 아님	신고만으로 자동 승인되지 않으며 모든 창고·상가에 적용되지 않음

일반 추인의 구체적인 접수·보완 순서는 별도 글인 「추인허가 절차 쉽게 이해하기」에서 다루고, 여기서는 가능성을 가르는 판단 기준에 집중하겠습니다.

현재 상태에서 검토 가능성이 있는 경우

무단 증축 면적을 포함해도 건폐율·용적률을 충족하는 경우에는 다음 검토로 넘어갈 수 있습니다. 이 수치만 맞는다고 허가가 결정되지는 않습니다. 해당 땅에서 허용되는 용도인지와 주차·이격·안전 기준도 살펴야 합니다.

 

대지 경계를 침범하지 않고 필요한 이격과 일조 기준을 충족하는 경우도 검토 대상입니다. 정북방향 일조 높이 제한은 건축법 제61조 제1항에서 전용주거지역과 일반주거지역을 규정합니다. 공동주택의 채광 기준은 별도 요건이 있으므로 ’모든 주거지역의 일조 기준이 같다’고 보면 안 됩니다.

 

주차장 등을 변경했더라도 필요한 주차대수를 확보할 수 있는 경우에는 복구·추가 확보를 포함한 방안을 검토할 여지가 있습니다. 해당 건물의 용도와 면적에 따른 주차 기준은 관할 지자체 기준까지 확인해야 합니다.

컨테이너나 조립식 창고는 이름만으로 ’가설건축물’이 되지 않습니다. 고정 방식, 사용 목적, 설치 위치와 기간 등에 따라 건축물 또는 가설건축물 해당 여부와 필요한 절차를 먼저 판단해야 합니다. 이미 설치했으니 사후 신고만 하면 된다고 단정해서는 안 됩니다.

지금 상태로는 어려워도 보완할 수 있는 경우

건폐율·용적률을 초과했다면 초과한 부분을 줄이거나 철거한 뒤 재검토해야 할 수 있습니다.

전체 철거가 유일한 답인지는 현황과 설계를 확인해야 판단할 수 있습니다.

필로티 주차장을 막아 사용 중이라면 주차장 복구 또는 법정 주차대수 확보 가능성을 먼저 확인합니다.

주차장을 계속 없앤 상태로 사용할 수 있을지는 별개 문제입니다.

대지 경계를 침범했다면 현황측량으로 침범 범위를 확인하고, 위반 부분의 철거·조정 가능성을 검토합니다.

이웃 토지의 권리 문제도 함께 확인해야 합니다.

일조 기준에 맞지 않는다면 위반으로 보이는 부분이 원래 적법하게 승인된 부분인지, 이후 무단으로 늘린 부분인지부터 구분해야 합니다. 오래된 건물에 허가 도면이 없다는 사정만으로 적법한 범위를 임의로 바꿀 수는 없습니다.

당시 허가·준공 기록과 항공사진, 건축물대장, 현황측량 등을 확보해 관할청의 판단을 받아야 합니다.

따라서 이 글의 판단은 ‘무조건 가능’ 또는 ’절대 불가능’의 두 칸보다

현재 상태로 검토 가능 / 보완 후 재검토 / 해당 절차 적용이 어려움으로 나누는 것이 정확합니다.

실제 사례｜기존 적법 부분을 먼저 구분한 이유

한 건물에서는 2026년 용도변경을 준비하다가 1997년에 무단으로 지어진 근린생활시설과 창고시설이 확인됐습니다.

건축물 현황측량을 하고 제2종 일반주거지역의 일조 기준과 각 부분의 용도 적법성을 검토했습니다.

일조 기준에 맞지 않는 것으로 보이는 부분도 있었습니다. 다만 기존 건물은 이미 준공돼 있었고 관공서에 당시 도면이 없어, 허가 당시의 항공사진 등 자료를 근거로 기존에 적법하게 승인된 부분인지 별도로 검토했습니다.

소방시설을 보완하고 부과된 이행강제금을 납부했으며, 일반적인 사후 허가 검토와 용도변경을 함께 진행해 허가를 받았습니다.

이 사례의 요점은 ’오래된 위반 부분은 언제나 인정된다’가 아닙니다.

원래 적법했던 건물과 나중에 무단으로 지어진 부분을 증거로 구분해야 한다는 점입니다.

이 사례는 2026년 특별법에 따른 사용승인 사례가 아닙니다.

이행강제금을 내면 자동으로 양성화될까요?

아닙니다. 이행강제금은 위반 상태의 시정을 촉구하기 위한 제도입니다. 벌금이나 과태료와 같은 말이 아닙니다.

건축법은 시정명령을 받고 정해진 기간 안에 이행하지 않은 경우의 부과 요건을 규정합니다.

이미 부과된 금액의 처리와 이후 부과 여부는 개별 사건의 처분 상태에 따라 확인해야 합니다.

납부 영수증이 곧 건축허가서나 사용승인서는 아닙니다. 반대로 모든 사후 허가 신청에 ’이행강제금 1회 납부’라는 고정 순서가 있는 것도 아닙니다.

2026년 특별법은 누구를 대상으로 하나요?

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026-06-16 공포됐고 2026-12-17부터 시행 예정입니다.

법의 유효기간은 시행일부터 18개월입니다. 2026-09-26 현재는 이 법에 따른 신고 절차가 아직 시작되지 않았습니다.

법은 2023-12-31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물을 기본 대상으로 삼습니다.

’주거용 특정건축물’은 건축물 연면적의 50% 이상이 주거용인 건축물을 뜻합니다. 주요 규모 기준은 다음과 같습니다.

유형	법에 정한 기본 규모 기준
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택(다가구 제외)	연면적 165㎡ 이하. 조례에 따른 범위는 따로 확인 필요
다가구주택	연면적 660㎡ 이하

규모 외에도 법에서 정한 적용 대상과 제외 사유를 검토해야 합니다. 근린생활시설로 허가받았지만 2023-12-31 이전부터 주택으로 사용된 일정한 건축물에 대한 규정도 있으므로, ’근린생활시설이면 모두 제외’라고 단정하면 안 됩니다.

반대로 일반적인 상가·창고의 무단 증축이 이 특별법으로 모두 해결되는 것도 아닙니다.

관련 구역이나 부지에 해당하면 적용이 제한될 수 있으며 일부에는 예외가 있습니다.

해당 여부는 필지의 위치와 건축 시기 등을 놓고 법령과 관할청 안내를 확인해야 합니다.

법상 신고에는 설계도서와 현장조사서 등이 필요하고, 건축위원회 심의 및 법에서 정한 사용승인 요건 검토가 따릅니다.

시행 전에는 하위법령과 지자체 안내가 나오는지도 확인하세요.

건축주가 오늘 확인할 순서

1. 건축물대장과 위반 통지서 확인: 공부상 용도·면적과 실제 위반 내용이 무엇인지 적어 둡니다.

2. 현황과 과거 자료 확보: 현장 사진, 현황측량 자료, 기존 허가·준공 기록, 보유한 도면을 모읍니다.

    오래된 건물은 허가 당시 항공사진도 검토 자료가 될 수 있습니다.

3. 건축사와 일반 절차부터 검토: 위반 부분의 면적·용도·주차·일조·안전 기준을 따지고, 보완 공사나 부분 철거가 필요한지 확인합니다.

4. 특별법은 별도 판별: 주거용 여부, 2023-12-31 완공 여부, 유형·면적, 제외 지역 여부를 확인합니다.

    시행 전이라는 날짜를 꼭 표시해 둡니다.

5. 관할청과 절차·비용 확인: 신청 방식, 필요한 보완, 이미 진행된 처분과 이행강제금 상태를 해당 부서에 확인합니다.

자주 묻는 질문

Q. 적발되지 않은 건물도 검토할 수 있나요?
적발 여부만으로 일반 사후 절차 또는 특별법의 적용 여부가 결정되지는 않습니다. 위반 내용과 법이 정한 요건을 따로 확인해야 합니다. 자진 신고가 언제나 유리하다고 단정할 수는 없습니다.

Q. 주차장을 매장으로 쓰고 있습니다. 특별법 시행까지 기다리면 될까요?
특별법 대상 건축물인지와 별도로 주차장·용도 위반을 확인해야 합니다. 우선 해당 주차장의 복구 또는 법정 대수 확보 가능성을 건축사·관할청에 문의하세요.

Q. 창고나 컨테이너도 2026년 특별법 대상인가요?
이 특별법은 일정한 주거용 특정건축물을 대상으로 합니다. 창고나 컨테이너라는 이유만으로 적용된다고 볼 수 없습니다.

일반적인 건축허가·신고 또는 가설건축물 관련 규정을 별도로 검토해야 합니다.

정리

먼저 기존에 적법하게 승인된 부분과 위반 부분을 구분하세요. 그다음 현재의 일반 절차로 해결 가능한지, 어느 부분을 보완해야 하는지 확인하는 순서가 좋습니다. 특별법은 건물의 완공 시점과 주거용 여부부터 별도로 판단해야 하며, 시행 예정일인 2026-12-17 전에는 이미 시행 중인 절차처럼 안내해서는 안 됩니다.

건물별 결론은 건축물대장, 현황자료, 당시 승인 자료와 관할 지역 기준을 확인한 뒤 관할 시·군·구청 및 건축사와 결정하시기 바랍니다.

확인한 법령

•   건축법 제61조: 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한

•   건축법 제79조·제80조: 위반 건축물 조치 및 이행강제금

•   특정건축물 정리에 관한 특별조치법: 2026-12-17 시행 예정

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