시정명령을 받으면 어떻게 해야 할까?

시정명령을 받으면 어떻게 해야 할까? 당황하지 말고 순서대로 대응하세요

어느 날 갑자기 시청이나 군청으로부터 “위반건축물 시정명령” 공문을 받는다면 누구나 당황할 수밖에 없습니다.

특히 불법건축물이라는 표현을 처음 접하는 건축주라면

“당장 철거해야 하나?”

“벌금을 내야 하나?”

“건물이 없어지는 건 아닐까?”

라는 걱정을 하게 됩니다.

건축설계 실무를 하다 보면 이런 상담을 매우 자주 받습니다.

하지만 중요한 것은 시정명령은 곧바로 철거를 강제하는 처분이 아니라 건축주에게 문제를 해결할 기회를 주는 행정절차라는 점입니다.

이번 글에서는 시정명령을 받았을 때 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 가장 중요한 골든타임은 언제인지 쉽게 알아보겠습니다.

시정명령이란 무엇일까?

시정명령은 건축법 위반 사실이 확인되었을 때 행정기관이 내리는 공식적인 행정처분입니다.

쉽게 말하면

“위반된 상태를 정해진 기간 안에 바로잡으세요”

라는 뜻입니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

·         무단 증축

·         무허가 창고 설치

·         컨테이너 무단 설치

·         불법 용도변경

·         옥상 구조물 설치

·         베란다 무단 확장

등입니다.

많은 분들이 시정명령을 받으면 모든 것이 끝난 것으로 생각하지만 실제로는 문제를 해결할 수 있는 기회가 주어지는 단계입니다.

시정명령을 받으면 가장 먼저 해야 할 일

가장 먼저 해야 할 일은 감정적으로 대응하지 않는 것입니다.

실무 현장에서도 공문을 받은 직후 담당 부서를 찾아가 항의부터 하는 경우를 자주 봅니다.

하지만 중요한 것은 위반 내용을 정확히 확인하는 것입니다.

시정명령서에는 일반적으로

·         위반 위치

·         위반 면적

·         적용 법령

·         시정 기한

등이 기재되어 있습니다.

먼저 공문 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

위반 내용이 맞는지 확인해야 한다

건축주들이 가장 많이 놓치는 부분입니다.

행정기관의 판단이 항상 틀린다는 의미는 아니지만 실제로는 면적 산정이나 위반 범위에 오해가 발생하는 경우도 있습니다.

예를 들어

·         이미 허가를 받은 부분

·         기존 건축물 일부

·         처마 부분

등이 위반 면적에 포함되었다고 오인되는 사례도 있습니다.

따라서

·         건축물대장

·         건축물 현황도

·         허가도면

·         건축사사무소의 현장조사

등과 비교해 보는 것이 중요합니다.

의견제출 기간을 적극 활용하자

시정명령 이전 또는 초기 단계에서는 의견제출 기회가 주어지는 경우가 많습니다.

보통 10일에서 20일 정도의 기간이 주어집니다.

이 기간은 매우 중요합니다.

실무 경험상

“구청에 가서 말로 설명하면 되겠지”

라고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 행정기관은 구두 설명보다 객관적인 서류를 더 중요하게 판단합니다.

만약

·         위반 사실에 오류가 있거나

·         전 소유자의 위반이거나

·         즉시 시정이 어려운 사유가 있다면

관련 증빙자료와 함께 의견서를 제출하는 것이 좋습니다.

양성화(추인허가)가 가능한지 확인하기

시정명령을 해결하는 방법은 크게 두 가지입니다.

첫 번째

자진 철거

두 번째

양성화(추인허가)

양성화는 현재 상태를 유지하면서 사후에 적법한 절차 (양성화 허가)를 거쳐 건축물대장에 등록하는 방법입니다.

건축주 입장에서는 구조물을 철거하지 않아도 되기 때문에 가장 선호하는 방법입니다.

하지만 모든 건축물이 양성화되는 것은 아닙니다.

양성화가 가능한 조건은 무엇일까?

양성화가 가능하려면 현재 상태가 양성화 시기의 건축법 및 기타 법적 기준을 충족해야 합니다.

대표적인 검토 항목은

·         건폐율

·         용적률

·         주차장법에 따른 부설주차장 설치 기준(건축 조례)

·         일조권 기준

·         이격거리 기준

·         구조안전 및 소방 기준 충족 

·         건축물의 외장재

·         도시계획 조례

등입니다.

실무 현장에서는

“이행강제금만 내면 자동으로 양성화되는 것 아닌가요?”

라는 질문을 자주 받습니다.

하지만 이는 잘못된 생각입니다.

양성화는 법적 기준을 모두 충족해야 가능합니다.

양성화가 어렵다면 자진 철거를 검토해야 한다

건폐율 초과나 일조권 제한 등으로 인해 양성화가 불가능한 경우도 있습니다.

이 경우에는 시정기한 내에 자진 철거를 하는 것이 유리할 수 있습니다.

왜냐하면 시정기한 안에 원상복구를 완료하면

·         위반건축물 표시 해제

·         이행강제금 부과 방지

등이 가능하기 때문입니다.

반대로 아무런 조치를 하지 않으면 이후 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

시정명령을 무시하면 어떤 일이 생길까?

가장 위험한 대응 방법은 아무것도 하지 않는 것입니다.

시정명령을 무시하면

1단계

시정 촉구

2단계

이행강제금 부과

3단계

반복적인 이행강제금

으로 이어질 수 있습니다.

최근에는 이행강제금 부과 횟수 제한도 사실상 사라졌기 때문에 장기간 부담이 발생할 수 있습니다.

시정명령을 받았다면 반드시 해야 할 행동

순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

1.      시정명령서 내용 확인

2.      건축물대장 발급

3.      건축물 현황도 확인

4.      건축사 상담

5.      양성화 가능 여부 검토

6.      자진 철거 또는 추인허가 진행

7.      시정 완료 보고

8.      건축물대장 정리-위반건축물 표기 삭제, 건축물 표시 변경 신청

실무 경험상 이 순서대로 진행하면 대부분의 문제를 보다 효율적으로 해결할 수 있습니다.

결론

건축법은 법 체계안에서 자신의 재산과 권리를 행사할 수 있는 법적 기준이 됩니다.

시정명령은 건축주를 처벌하기 위한 절차가 아니라 문제를 해결할 수 있는 기회를 주는 행정절차입니다.

따라서 공문을 받았다고 해서 무조건 포기하거나 방치해서는 안 됩니다.

법 테두리 안에서 최선의 양성화 방안을 찾아 해결해야 합니다.

가장 중요한 것은 시정기한이라는 골든타임을 놓치지 않는 것입니다.

위반 내용을 정확히 확인하고 양성화 가능 여부를 검토한 뒤 건축사와 충분히 상의한 후 적절한 방법으로 대응한다면 불필요한 이행강제금과 재산상 손실을 줄일 수 있습니다.

주의 할 사항은 양성화로 인해 다주택자로 되어 세금 관계가 어떻게 되는지 세무사와도 상담을 같이 하시는 것이 꼭 필요합니다.

세금 문제가 해결되지 않으면 양성화 대신 철거를 택하는 것이 현명할 수도 있습니다. 철거 후에도 최소 2년 이상 경과해야세법상 흔적이 사라졌다고 볼 수도 있는 사항이니 건축사와 세무사 함께 상담을 받아 보실것을 추천 드립니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 시정명령을 받으면 바로 철거해야 하나요?

아닙니다. 먼저 위반 내용을 확인하고 양성화 가능 여부를 검토해야 합니다.

Q. 시정명령을 무시하면 어떻게 되나요?

이행강제금이 부과될 수 있으며 반복적으로 부담이 발생할 수 있습니다.

Q. 의견제출은 꼭 해야 하나요?

위반 내용에 오류가 있거나 특별한 사정이 있다면 적극 활용하는 것이 좋습니다.

Q. 양성화가 가능한지 누가 판단하나요?

건축사와 관할 행정기관이 관련 법령을 검토하여 판단합니다.

Q. 자진 철거를 하면 이행강제금을 피할 수 있나요?

시정기한 내에 적법하게 원상복구를 완료하면 이행강제금 부과를 막을 수 있는 경우가 있습니다.

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