이행강제금이란 무엇인가?

이행강제금이란 무엇인가? 불법건축물보다 더 무서운 이유

건축 관련 상담을 하다 보면 건축주들이 가장 당황하고 놀라는 순간이 있습니다.

바로 지자체로부터 “이행강제금 부과 예정 통지서”를 받았을 때입니다.

많은 분들이 처음에는 벌금이나 과태료 정도로 생각합니다.

하지만 실제로는 생각보다 훨씬 큰 부담이 될 수 있습니다.

특히 불법건축물이 시정되지 않은 상태라면 매년 반복적으로 부과될 수 있기 때문입니다.

건축설계 실무 현장에서도 이행강제금 때문에 뒤늦게 상담을 요청하는 사례를 자주 접하게 됩니다.

이번 글에서는 이행강제금이 무엇인지, 왜 부과되는지, 그리고 건축주가 반드시 알아야 할 내용을 쉽게 설명해 드리겠습니다.

이행강제금이란 무엇인가?

이행강제금은 건축법을 위반한 건축물에 대해 시정명령을 내렸음에도 이를 이행하지 않을 경우 부과하는 행정상 금전 제재입니다.

쉽게 말하면

“불법 상태를 원상복구하거나 적법하게 정리할 때까지 계속 시정하라”

는 의미의 행정 조치입니다.

많은 사람들이 벌금과 같은 개념으로 생각하지만 실제로는 다릅니다.

벌금은 과거의 위반행위를 처벌하는 형사처벌입니다.

반면 이행강제금은 현재 진행 중인 위반 상태를 해소하도록 강제하는 행정수단입니다.

이행강제금은 왜 부과될까?

대표적인 부과 사례는 다음과 같습니다.

·         허가 없이 증축한 경우

·         신고 없이 창고를 설치한 경우

·         무단으로 컨테이너를 설치한 경우

·         불법 용도변경을 한 경우

·         건폐율 또는 용적률을 초과한 경우

·         옥상 구조물을 무단 설치한 경우

건축법 위반 사실이 확인되면 행정기관은 먼저 시정명령을 내립니다.

그리고 정해진 기간 안에 시정하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

벌금·과태료와 무엇이 다를까?

많은 분들이 가장 궁금해하는 부분입니다.

벌금

·         형사처벌

·         법원의 판결 필요

·         전과기록이 남을 수 있음

과태료

·         행정질서 위반에 대한 제재

·         보통 1회 부과

이행강제금

·         시정명령 불이행에 대한 제재

·         반복 부과 가능

·         위반 상태가 해소될 때까지 계속 부과 가능

즉, 이행강제금의 가장 큰 특징은 반복성입니다.

이행강제금은 한 번만 내면 끝날까?

아닙니다.

이 부분이 가장 중요합니다.

많은 건축주들이

“일단 돈 내고 그냥 사용하면 되는 것 아닌가?”

라고 생각합니다.

하지만 이행강제금은 사용료가 아닙니다.

불법 상태가 유지되는 한 반복적으로 부과될 수 있습니다.

실무 현장에서도

“몇 번 냈으니 이제 괜찮은 것 아니냐”

고 질문하는 경우가 많지만 그렇지 않습니다.

위반 상태가 계속되면 매년 부과될 수 있습니다.

이행강제금은 어떻게 계산될까?

이행강제금은 위반 내용에 따라 산정됩니다.

대표적으로 고려되는 요소는 다음과 같습니다.

·         위반 면적

·         건축물 용도

·         시가표준액

·         위반 유형

·         법령상 가중 또는 감경 요소

예를 들어

무단 증축한 창고나 불법 증축 공간의 면적이 클수록 금액도 커질 수 있습니다.

따라서 작은 규모의 위반이라고 해서 부담이 적다고 단정할 수 없습니다.

·         실제 경험 사례를 보면, 시가표준액, 건축물의 용도에 따라 건축주에게 엄청난 이행강제금이 부과될 경우도 있습니다.

·         추인이나 양성화를 한다고 설계비 및 공사비등 기타 비용들을 지출하기 전에 담당공무원에게 이행강제금이 얼마나 부과될지 사전에 부과금액을 확인하셔야 합니다. 많은 비용을 지불하고도 이행강제금이 너무 많이 부과되어 결국은 추인이나 양성화를 포기하는 경우도 많습니다.

 

이행강제금을 내면 합법화될까?

절대 아닙니다.

이 부분을 오해하는 분들이 매우 많습니다.

이행강제금을 납부했다고 해서 불법건축물이 합법 건축물로 바뀌는 것은 아닙니다.

위반건축물 표시도 그대로 유지될 수 있습니다.

합법화가 되려면

·         원상복구

·         철거

·         추인허가

·         양성화

등의 절차가 필요합니다.

이행강제금이 부과되면 어떤 문제가 생길까?

이행강제금 자체도 부담이지만 다른 문제도 발생할 수 있습니다.

대표적으로

·         부동산 매매 어려움

·         금융기관 대출 제한

·         위반건축물 표기

·         재산 가치 하락

·         추가 행정처분

·         임대 예정 계획 무산

등이 있습니다.

특히 매매 과정에서 위반건축물 사실이 확인되면 거래가 지연되거나 무산되는 사례도 있습니다.

이행강제금을 받았다면 어떻게 해야 할까?

가장 먼저 해야 할 일은 위반 내용을 정확히 확인하는 것입니다.

다음 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

1단계

건축물대장 확인

건축물대장에 기재된 내용을 아주 꼼꼼히 검토 하셔야 합니다.

2단계

위반 내용 확인- 항목 별로 꼼꼼히 검토하시고 담당 공무원에게 궁금하고 의문스러운 점에 대해서 충분한 설명도 듣고  이해 하셔야 합니다.

3단계

건축사 사무소를 2~3군데 방문하여 충분히 상담하셔야 합니다.

4단계

건축사사무소에 의뢰하여 추인허가, 양성화 가능 여부 검토

5단계

예상되는 이행강제금 금액 검토 요청

원상복구 또는 추인허가 진행

실무 경험상 무조건 버티기보다는 초기 대응이 훨씬 유리한 경우가 많습니다.

일단 적발되면 원상복구, 철거, 추인허가, 양성화 등의 절차 중 하나를 무조건 거쳐야 합니다.

 

건축주가 반드시 기억해야 할 점

이행강제금은 단순한 벌금이 아닙니다.

건축법 위반 상태를 해소하도록 강제하는 행정수단입니다.

따라서

“돈을 냈으니 끝났다”가 아니라

“위반 상태를 해결해야 끝난다” 라고 이해하는 것이 정확합니다.

결론

이행강제금은 건축법 위반 상태가 지속될 때 부과되는 대표적인 행정 제재입니다.

한 번 부과되고 끝나는 것이 아니라 시정명령을 이행할 때까지 반복될 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

따라서 위반 사실을 확인했다면 방치하지 말고 건축물대장과 현황을 확인한 뒤 전문가와 상담하여 적절한 대응 방안을 찾는 것이 중요합니다.

초기 대응이 빠를수록 불필요한 비용과 재산상 손해를 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 이행강제금은 벌금인가요?

아닙니다. 시정명령을 이행하도록 강제하는 행정상 제재입니다.

Q. 이행강제금을 내면 합법화되나요?

아닙니다. 별도의 양성화 또는 원상복구 절차가 필요합니다.

Q. 이행강제금은 매년 부과될 수 있나요?

위반 상태가 계속되면 반복적으로 부과될 수 있습니다.

Q. 이전 소유자의 위반도 제가 부담해야 하나요?

현재 소유자가 행정처분 대상이 됩니다.

Q. 이행강제금을 줄일 방법이 있나요?

위반 내용에 따라 감경 또는 양성화 가능성이 충분히 있습니다. 전문가와 충분하고 꼼꼼한 상담이 필요합니다.

실제로 초기 강제이행금이 3천만원 가까이 예상금액이 나온 것을 실제 5백만원 정도로 줄여서 납부한 경험도 있습니다.

정부에서는 건축주에게 무조건 과도한 이행강제금을 부과하는 게  목적이 아니라 불법사항을 바로 잡고 적법한 절차에 따라 합법화 시키는 게 목적이기 때문에 건축물의 현황을 충분히 검토하고 상의해서 감경할 수 있는 방법을 찾아보셔야 합니다.

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