불법건축물 매매 시 주의사항

불법건축물 매매 시 주의사항 — 계약 전에 반드시 확인해야 할 5가지

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마음에 드는 단독주택, 덜컥 계약하기 전에 잠깐만요

가격도 괜찮고, 위치도 마음에 들고, 집 구조도 딱 원하던 대로인데—계약서 쓰기 직전에 뭔가 석연찮은 느낌이 드셨던 적 있으신가요?

부동산 거래 현장을 오래 지켜보다 보면, 이런 경우를 꽤 자주 보게 됩니다. 위치 좋고 가격 적당하다 싶어서 계약서에 도장 찍었는데, 몇 달 뒤에 관할 구청에서 시정명령서가 날아오는 거예요. 알고 보니 옥상에 올려진 창고 하나, 베란다 한 칸이 무단 증축이었던 겁니다.

"그건 전 주인이 만든 거잖아요. 저는 몰랐는데요."

이렇게 말씀하고 싶으실 거예요. 저도 그 마음 충분히 이해합니다. 그런데 건축법은 그 사정을 봐주지 않아요. 지금 소유자 이름 앞으로 행정처분이 내려집니다.

오늘은 단독주택이나 상가건물 매수를 검토하시는 분들을 위해, 계약 전에 반드시 짚어봐야 할 5가지를 정리해 드리겠습니다.

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1. 건축물대장, 발급부터 해보세요

계약 검토를 시작했다면 가장 먼저 해야 할 일이 건축물대장 확인입니다. 정부24 사이트나 가까운 무인민원발급기에서 누구나 무료로 발급받을 수 있어요.

건축물대장에는 건물의 면적, 층수, 용도, 구조 같은 기본 정보가 담겨 있는데요. 여기서 가장 먼저 봐야 할 것은 상단에 '위반건축물' 표시가 있는지 여부입니다. 노란색 딱지처럼 표시가 붙어 있다면, 이미 관할 관청에서 위반 사실을 인지하고 있다는 의미입니다. 이행강제금이 부과되고 있을 가능성이 높고, 매수하면 그 부담이 고스란히 넘어옵니다.

다만 여기서 한 가지 중요한 점이 있어요. 건축물대장에 위반 표시가 없다고 해서 완전히 안심하면 안 됩니다. 아직 적발이 안 됐을 뿐, 실제 건물에는 무단 증축이나 용도변경이 있을 수 있거든요. 그래서 다음 단계가 필요합니다.

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2. 반드시 현장에서 눈으로 비교하세요

건축물대장과 실제 건물을 직접 비교해 보는 게 핵심입니다. 도면 상에는 없는 구조물이 실제 건물에 버젓이 올라가 있는 경우, 이게 바로 미적발 불법건축물입니다.

현장에서 꼭 확인해야 할 항목들을 정리해 드리면 이렇습니다.

확인 항목	주요 체크 포인트
옥상 구조물	창고, 컨테이너, 조립식 패널 구조물
베란다·발코니	샤시 설치 후 내부 공간으로 활용 여부
1층 외부 공간	무허가 비가림 시설, 창고 증축
계단 하부	창고나 생활공간으로 활용 여부
용도 변경	주거용 건물을 상가·고시원 등으로 무단 변경
방 구조	방 쪼개기, 칸막이 무단 설치

건물 내부와 외부를 꼼꼼히 돌아보면서, 건축물대장의 면적이나 구조와 실제가 일치하는지 살펴보세요. 뭔가 이상한 구석이 보인다 싶으면 전문가에게 물어보는 게 훨씬 낫습니다.

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3. 이행강제금과 대출 제한, 생각보다 무겁습니다

불법건축물의 행정처분은 현재 소유자를 기준으로 내려집니다. 전 소유자가 무단 증축을 했더라도, 지금 소유자 명의로 등기가 되어 있으면 시정명령, 이행강제금, 철거명령이 지금 소유자 앞으로 날아옵니다.

이행강제금은 위반 상태가 유지되는 한 매년 반복해서 부과되는 구조예요. 한 번 내면 끝나는 게 아닙니다.

대출 문제도 간과하면 안 됩니다. 은행에서 주택담보대출을 심사할 때 감정평가를 진행하는데, 이 과정에서 위반건축물 여부가 확인됩니다. 무단 증축이나 불법 용도변경이 발견되면 담보가치가 낮아지거나, 경우에 따라서는 대출 자체가 거절됩니다.

잔금 날짜는 다가오는데 대출이 막혀버리는 상황, 생각만 해도 아찔하죠. 대출을 끼고 매수할 계획이라면 계약 전에 이 부분을 반드시 점검해 두세요.

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4. 계약서 특약사항, 꼭 넣으세요

위반 의심 요소가 발견됐거나 확인이 명확하지 않은 상황이라면, 계약서에 특약을 넣는 게 분쟁을 막는 가장 현실적인 방법입니다.

자주 활용되는 특약 예시는 이렇습니다.

> - 잔금 지급 전까지 매도인이 위반 사항을 원상복구하기로 한다.

> - 위반건축물 발견 시 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

> - 철거 비용 및 이행강제금은 매도인이 부담한다.

> - 양성화(추인허가) 비용은 매도인이 부담한다.

구두로만 "내가 정리하고 넘겨줄게요"라는 말을 들으셨다면, 그건 아무 효력이 없습니다. 반드시 계약서 특약 항목에 명시해야 나중에 분쟁이 생겼을 때 근거가 됩니다.

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5. 양성화 가능 여부를 먼저 따져보세요

위반 사항이 발견됐다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 건 아닙니다. 상황에 따라서는 추인허가(양성화)를 통해 합법적인 건물로 정리하는 게 가능한 경우도 있어요.

다만 양성화가 가능한지 여부는 케이스마다 다르고, 지자체별로 기준이 다를 수 있어 반드시 관할 시·군·구청 또는 건축사에게 확인해야 합니다. 양성화가 안 되는 경우라면 철거를 전제로 가격을 재협상하거나, 계약 자체를 재검토하는 게 맞습니다.

아래 순서로 확인하시면 도움이 됩니다.

> ① 건축물대장 발급 → ② 현장 비교 확인 → ③ 건축사 상담 → ④ 양성화 가능 여부 검토 → ⑤ 특약 작성 또는 계약 재협상

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합법 건물 vs 위반건축물 매수 비교

항목	합법 건물	위반건축물 포함
건축물대장 상태	위반 표시 없음	'위반건축물' 표시 있음
이행강제금	해당 없음	매년 반복 부과 가능
주택담보대출	정상 진행 가능	담보가치 하락 또는 거절
행정처분 승계	없음	현 소유자에게 승계
향후 매도 시	일반적 거래 가능	매수자도 같은 위험 부담
철거 비용 발생	없음	원상복구 시 매수인 부담 가능
전세자금대출	가능	원칙적으로 제한

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계약 전 체크리스트

계약서 쓰기 전에 이 항목들을 한 번씩 확인해 보세요.

• □ 건축물대장 발급 완료
• □ 위반건축물 표시 여부 확인
• □ 실제 건물과 대장 비교
• □ 옥상 구조물 확인
• □ 베란다·발코니 샤시 확인
• □ 외부 창고·비가림 시설 확인
• □ 무단 용도변경 여부 확인
• □ 건축사 상담 완료
• □ 양성화 가능 여부 확인
• □ 계약서 특약사항 작성 완료

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전 소유자가 만든 불법건축물인데, 제가 책임져야 하나요?

네, 그렇습니다. 건축법상 행정처분은 위반 행위자가 아닌 현재 소유자를 기준으로 부과됩니다. 전 소유자가 무단 증축을 했더라도, 매수 이후에는 새 소유자가 시정명령과 이행강제금을 부담하게 됩니다. 이 점을 모르고 계약하셨다가 낭패 보시는 분들이 많아요.

Q. 건축물대장에 위반 표시가 없으면 안심해도 되나요?

아닙니다. 위반 표시가 없다는 건 아직 관할 관청에 적발이 안 됐다는 의미일 수도 있습니다. 실제 건물에는 무단 증축이나 불법 용도변경이 있을 수 있어요. 현장을 직접 방문해서 건축물대장과 비교해 보는 과정이 반드시 필요합니다.

Q. 불법건축물이 있는 집은 대출이 정말 안 나오나요?

항상 그런 건 아니지만, 위반건축물로 등재된 경우나 감정평가 과정에서 무단 증축이 확인되면 담보가치가 크게 낮아지거나 대출이 거절될 수 있습니다. 특히 주택담보대출(LTV)이나 전세자금대출은 금융권에서 매우 민감하게 보는 항목입니다. 대출을 끼고 매수하실 계획이라면 계약 전에 꼭 확인하세요.

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마무리하며

불법건축물 매매는 단순히 건물을 사는 게 아니라, 그 건물에 얽힌 행정 책임까지 함께 인수하는 일입니다.

"다들 이렇게 쓰는데 괜찮겠지", "걸리면 벌금만 내면 되겠지"라는 생각으로 넘어가기엔 이행강제금과 철거 비용이 생각보다 무겁습니다.

계약 전에 건축물대장 하나 뽑아보고, 현장에서 눈으로 한 번 확인하는 것—그게 가장 저렴하고 확실한 예방책입니다. 혼자 판단하기 어려우시면 건축사 상담을 받아보세요. 지자체마다 기준이 다를 수 있으니, 양성화 가능 여부는 관할 시·군·구청에 직접 문의해 보시는 게 제일 정확합니다.

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