우리 집이 불법건축물인지 확인하는 방법

직접 점검하는 7단계 체크리스트

법령과 공식 안내 확인일  2026-09-29

우리 집의 위반 여부를 확인하려면 건축물대장, 허가·사용승인 자료, 실제 건물 상태를 함께 살펴봐야 합니다. 건축물대장에 위반 표시가 없다고 해서 현재의 모든 시설과 사용 상태가 적법하다고 단정할 수는 없습니다.

매매나 임대, 용도변경을 준비하다가 서류에 없는 창고나 달라진 실내 용도를 발견하기도 합니다. 이 글에서는 건물 소유자가 먼저 확인할 사항을 7단계로 정리했습니다. 자가 점검은 의심되는 부분을 찾는 과정이며, 최종 판단에는 해당 건물의 이력과 적용 법령 검토가 필요합니다.

1단계 건축물대장과 변동사항을 확인하세요

정부24에서 ‘건축물대장 등본(초본) 발급(열람)’을 검색해 신청할 수 있습니다. 인터넷 발급·열람은 무료이며, 방문과 무인발급기 등의 방법도 안내되어 있습니다. 온라인 신청은 화면에서 요구하는 로그인·인증 절차에 따라 진행하시면 됩니다. [1]

단독주택은 일반건축물대장, 아파트·다세대주택 등은 집합건축물대장의 표제부와 해당 호실의 전유부를 확인합니다. 건물 주소와 동·호수가 맞는지 확인한 다음 용도, 층별 면적, 구조, 사용승인일, 변동사항을 살펴보세요.

‘위반건축물’ 표시가 있다면 기재된 위반 내용과 관할 부서의 시정명령 내용을 확인해야 합니다. 표시가 없는 경우에도 허가 내용과 다른 증축이나 사용이 있는지는 별도로 점검해야 합니다. 면적이 다르다는 이유만으로 곧바로 위반이라고 판단하지 말고, 면적 산정 방식이나 대장 정리 이력도 함께 확인하세요.

2단계 건축물현황도와 허가 자료를 확보하세요

대장은 면적과 용도 등을 문자와 숫자로 보여주는 자료입니다. 실제로 어느 위치가 달라졌는지 비교하려면 배치도와 평면도 등 건축물현황도가 도움이 됩니다. 정부24 안내에 따르면 평면도 등 현황도의 인터넷 발급은 세움터를 이용합니다. [1]

평면도와 단위세대평면도는 일반 건축물대장과 달리 발급·열람 조건이 있습니다. 소유자 동의를 받거나, 임차인 등 관련 규칙에서 정한 신청 자격에 해당해야 하는 경우가 있으므로 신청자의 자격과 증빙서류를 확인하세요. [2]

도면이 조회되지 않으면 관할 건축부서에 과거 허가도서, 사용승인도서, 증축·용도변경 이력의 보관 여부를 문의하세요. 최근 변경 자료가 있는지도 확인해야 합니다. 도면이 없다는 사실 자체가 적법 또는 위법의 근거가 되지는 않습니다.

3단계 서류와 실제 건물을 비교하세요

옥상부터 마당까지 한 번 둘러보면서 도면과 다른 부분의 위치와 용도, 대략적인 크기를 메모하고 사진을 남겨보세요. 다음 항목은 위반 판정표가 아니라 추가 확인이 필요한 부분을 찾는 표입니다.

확인 위치	추가 확인할 내용
옥상	창고·지붕·벽체가 허가도면에 반영되어 있는지
발코니와 테라스 등	원래 공간의 형태, 창호·지붕 설치와 확장 이력
마당과 외부 공간	창고·컨테이너·비가림 시설의 설치 및 신고 이력
주차장	승인된 주차 구획과 출입 동선이 유지되는지
실내	용도 변경, 가구·세대 구분, 주요 벽체 변경이 있는지
대지 경계 주변	건물 위치와 경계 사이의 관계를 확인할 자료가 있는지

 

「건축법 시행령」 제2조제2호에서 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 것으로 정합니다. 외벽 재료가 달라지거나 지붕이 새로 생긴 흔적은 증축 여부를 확인하는 단서가 될 수 있습니다. [3]

일상적으로 부르는 ‘베란다’에는 형태가 다른 공간이 섞여 있습니다. 창호만 설치했는지, 지붕이나 바닥을 늘렸는지, 원래 허가된 공간은 무엇인지 구분해야 합니다. ‘새시만 설치했으니 신고 한 번으로 정리된다’고 판단해서는 안 됩니다.

담장에 가깝게 지어졌다는 이유만으로 위반이라고 단정할 수도 없습니다. 실제 대지 경계, 건축 시기, 건물 조건과 적용 기준을 확인해야 합니다. 담장과 지적 경계가 같은지도 불분명하다면 경계 확인을 위한 측량이 필요한지 상담하세요.

4단계 대장상 용도와 실제 사용을 대조하세요

창고로 기록된 공간을 주거용으로 쓰거나 근린생활시설을 다른 용도로 사용하는 경우에는 용도변경 이력을 확인해야 합니다. 용도변경 절차는 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경 등으로 나뉘며, 대통령령에서 정한 예외도 있습니다. 모든 변경을 같은 신고 절차로 처리하는 것은 아닙니다. [4]

절차의 종류와 함께 변경하려는 용도에 맞는 건축기준도 확인해야 합니다. 실제 사용 내용과 시설군, 관련 서류를 준비해 관할 부서에 문의하세요.

부설주차장을 방이나 사무실, 창고로 바꾼 경우에는 「주차장법」도 검토해야 합니다. 부설주차장은 법령상 예외를 제외하면 다른 용도로 사용할 수 없고, 본래의 주차 기능을 유지해야 합니다. 단순한 실내 용도변경으로만 접근하면 필요한 검토를 놓칠 수 있습니다. [5]

5단계 컨테이너와 가설건축물의 신고 이력을 확인하세요

컨테이너가 이동 가능하다는 이유만으로 허가나 신고가 필요 없다고 판단하지 마세요. 설치 형태와 용도, 토지에 정착한 상태 등을 살펴 건축물 또는 가설건축물에 해당하는지 확인해야 합니다. 전기·수도 연결 여부는 참고 사항이며, 그 자체가 합법·불법을 가르는 기준은 아닙니다. [6]

가설건축물은 일반 건축물대장과 별도의 가설건축물대장으로 관리됩니다. 일반 대장에 보이지 않는다면 가설건축물 허가서나 축조신고필증, 대장, 존치기간과 연장 이력을 확인하세요. 신고 당시의 용도와 현재 사용도 비교해야 합니다. [7]

농지에 설치한 농막은 건축 관련 절차 외에 농지 관련 기준도 함께 확인해야 합니다. ‘면적이 작다’는 이유만으로 적법하다고 판단하지 말고, 신고한 시설의 종류와 용도, 실제 이용 상태를 관할 건축부서와 농지 담당 부서에 확인하세요.

6단계 오래된 건물은 변경 시기와 근거 자료를 정리하세요

현재 도면만으로 설명되지 않는 부분이 있다면 과거 허가·사용승인 기록, 촬영 시기가 확인되는 사진, 공사 기록, 항공사진 등을 모아 언제 어떤 부분이 달라졌는지 정리합니다. 항공사진에서는 특정 시점에 구조물이 존재했는지를 살펴볼 수 있지만, 촬영 간격과 해상도 때문에 정확한 공사 시기나 세부 구조까지 확인하기는 어렵습니다.

현장 실측은 현재의 크기와 배치를 확인하는 작업입니다. 항공사진과 실측 모두 과거에 허가를 받았다는 사실을 단독으로 증명하지는 못합니다. 건축 당시 기준, 이후 변경 행위, 현행 기준과 경과규정의 적용 여부를 자료와 함께 검토해야 합니다.

관할 부서에는 “언제부터 있었는지”뿐 아니라 “어떤 기록으로 적법성을 확인할 수 있는지” “건축물대장 발급은 안되지만 관공서에서 보관하고 있는 허가 당시의 설계도면이 있는지”를 를 문의하세요. 오래되었다거나 재산세를 납부했다는 사정만으로 건축법상 적법성이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

7단계 확인 결과를 정리해 상담하세요

아래 항목 중 해당하는 내용이 있다면 위치, 사진, 관련 서류를 묶어두세요. 해당 개수를 세어 위반의 정도를 판단하기보다, 어떤 부분이 확인되지 않았는지 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

□ 대장·도면과 다른 시설이나 면적이 있다

□ 허가·신고 또는 사용승인 이력이 확인되지 않는다

□ 대장상 용도와 실제 사용이 다르다

□ 주차 구획이나 차량 출입 동선이 막혀 있다

□ 가설건축물의 신고필증이나 존치기간을 확인하지 못했다

□ 증축·확장·주요 벽체 변경 시기가 불분명하다

□ 매매·임대·용도변경을 앞두고 확인되지 않은 부분이 있다

건축사사무소와 관할 건축부서에 상담할 때에는 건축물대장, 확보한 도면, 현장 사진, 변경 시기 자료를 준비하세요. 이미 시정명령을 받았다면 통지서도 함께 가져가야 합니다.

상담에서는 위반으로 보는 구체적인 부분과 근거, 추가로 필요한 자료, 보완이나 원상회복의 범위, 추인 절차 검토 가능성을 확인하세요. 의견이 다르다면 각 의견이 전제로 삼은 도면·시기·법령부터 비교하는 것이 좋습니다. 추인 가능성은 자료와 기준 검토를 거쳐야 판단할 수 있습니다.

실무 사례 용도변경을 준비하면서 위반 부분을 확인한 경우

2026년 용도변경을 준비하던 건물에서 1997년에 무단으로 건축된 근린생활시설과 창고시설 부분을 확인한 사례가 있었습니다. 건축물 현황측량을 진행하고, 제2종 일반주거지역에서 해당 용도가 가능한지와 일조 관련 기준 등을 검토했습니다. 소방시설 보완과 이행강제금 납부를 거쳐 추인허가와 용도변경 절차를 함께 진행했습니다.

이 과정에서 일조 기준과 관련해 검토가 필요한 부분도 있었습니다. 기존 건물의 준공 이력이 있었지만 관공서에 관련 도면이 남아 있지 않아 허가 당시의 항공사진 등을 근거 자료로 제시했고, 해당 부분은 관할청 검토를 거쳐 적법한 것으로 처리된 사례입니다.

이 사례를 ‘준공 이력이나 항공사진이 있으면 일조 기준 위반이 허용된다’는 일반적인 기준으로 이해해서는 안 됩니다. 기존에 적법하게 승인된 범위와 이후 무단으로 건축한 범위를 구분하고, 개별 자료와 적용 기준을 확인하는 것이 핵심입니다. 위반 부분이 추인이 어렵다고 판단이 되더라도 쉽게 포기하지 말고 위법이라고 판단되는 부분을 하나씩 꼼꼼히 다시 체크해 나가다 보면 해결할 수 있는 방법이 보이기도 합니다. 관공서나 건축사사무소에 상담할 경우에도 꼼꼼하게 협의를 하시는 것이 매우 중요합니다. 이행강제금 납부 역시 적법성을 자동으로 인정하는 절차는 아닙니다.

자주 묻는 질문

건축물대장에 위반 표시가 없으면 안심해도 되나요

표시가 없다는 사실만으로 현재 상태 전체가 적법하다고 확정할 수는 없습니다. 대장과 도면, 실제 상태가 일치하는지 확인하고, 의문이 있는 부분은 허가·변경 이력까지 살펴보세요.

도면에 없는 창고는 모두 불법인가요

먼저 확인한 도면이 최신 자료인지 살펴보세요. 별도의 허가·신고 이력이나 가설건축물대장이 있는지도 확인해야 합니다. 설치 형태와 적용 기준까지 검토한 후 판단할 수 있습니다.

항공사진에 오래전부터 보이면 합법인가요

항공사진은 과거에 시설이 존재했다는 점을 확인하는 보조 자료입니다. 허가 여부나 적법성은 관련 행정기록과 적용 법령을 함께 검토해야 합니다. 사진에 처음 나타난 연도가 정확한 건축 연도라고 단정할 수도 없습니다.

위반 부분을 발견하면 철거부터 해야 하나요

우선 어떤 부분이 왜 위반인지 확인하고, 시정명령이 있다면 이행기한과 요구 내용을 살펴보세요. 건축사와 관할 부서에서 보완 또는 원상회복 범위, 추인 가능성을 검토한 후 대응 방법을 정하는 것이 좋습니다. 상담 중이라는 이유로 시정명령의 기한이 자동으로 연장되지는 않습니다.

정리하며

우리 집의 위반 여부를 확인하는 출발점은 건축물대장입니다. 여기에 허가·사용승인 자료와 현재 모습을 대조하면 추가로 확인할 부분이 드러납니다. 오래된 건물은 변경 시기와 자료의 공백까지 함께 정리해야 합니다.

지금 할 일은 건축물대장을 발급받고, 도면을 확보한 뒤, 실제 모습과 다른 부분을 사진과 메모로 남기는 것입니다. 그 자료를 바탕으로 건축사와 관할 부서에 상담하면 질문도 구체적이 되고 필요한 후속 절차도 정리하기 쉽습니다.

이 글은 일반적인 확인 순서를 설명합니다. 개별 건물의 판단은 건축 시기, 허가 이력, 실제 상태, 해당 지역의 조례와 관련 법령에 따라 달라질 수 있습니다.

근거와 확인 자료

아래는 2026-09-29에 확인한 공식 자료입니다. 각 항목을 누르면 원문으로 연결됩니다.

[1] 정부24 건축물대장 등본 초본 발급 열람 안내

[2] 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조제3항

[3] 건축법 시행령 제2조제2호 증축의 정의

[4] 건축법 제19조 용도변경

[5] 주차장법 제19조의4 부설주차장의 용도변경 금지 등

[6] 찾기쉬운 생활법령정보 건축물의 개념

[7] 건축법 제20조 가설건축물