불법건축물과 위반건축물의 차이점

■ 불법건축물과 위반건축물의 차이점, 같은 말일까?

 

건축 관련 정보를 찾아보다 보면 "불법건축물"과 "위반건축물"이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.

많은 사람들이 두 용어를 같은 의미로 사용하고 있습니다.

실제로 일상생활에서는 큰 차이 없이 사용되는 경우가 많습니다.

하지만 건축설계 실무에서는 의미상 차이를 이해하는 것이 중요합니다.

특히 건축물 매매, 대출, 상속, 양성화, 추인허가 등을 검토할 때는 더욱 그렇습니다.

실제로 건축주들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나도 바로 이것입니다.

"우리 집은 불법건축물인가요?"

"위반건축물이라고 표시되어 있는데 같은 뜻인가요?"

이번 글에서는 불법건축물과 위반건축물의 차이점을 쉽게 설명하고, 실제 건축 실무에서는 어떻게 사용되는지 알아보겠습니다.

 

■ 불법건축물이란 무엇인가?

 

불법건축물은 일반인들이 가장 많이 사용하는 표현입니다.

건축법 또는 관련 법령을 위반하여 건축되었거나 사용 중인 건축물을 통칭하는 말입니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

• 허가 없이 증축한 건축물
• 신고 없이 설치한 창고
• 무단으로 설치한 옥상 구조물
• 불법 용도변경 건축물
• 허가 도면과 다르게 시공된 건축물

쉽게 말해 건축법을 위반한 상태의 건축물을 모두 불법건축물이라고 이해하면 됩니다.

언론 기사나 인터넷 정보에서도 주로 불법건축물이라는 표현을 사용합니다.

 

■ 위반건축물이란 무엇인가?

 

위반건축물은 행정기관에서 주로 사용하는 공식 용어에 가깝습니다.

건축법 위반 사실이 확인되어 행정기관이 관리 대상으로 지정한 건축물을 의미합니다.

예를 들어 시청이나 구청이 현장조사를 통해 위반 사실을 확인한 경우가 있습니다.

이 경우 건축물대장에 위반건축물 표시가 기재될 수 있습니다.

즉, 위반건축물은 행정기관이 공식적으로 위반 사실을 확인한 건축물이라고 볼 수 있습니다.

 

■ 불법건축물과 위반건축물은 실제로 어떻게 다를까?

 

실무적으로 보면 두 용어는 거의 같은 의미로 사용되는 경우가 많습니다.

 

하지만 표현의 관점에서 차이가 있습니다.

 

불법건축물은 일반인이 사용하는 포괄적인 개념입니다.

 

반면 위반건축물은 행정기관이 건축법 위반 사실을 확인한 건축물을 의미하는 경우가 많습니다.

 

예를 들어 허가 없이 창고를 설치했다면 이미 불법건축물 상태일 수 있습니다.

 

그러나 행정기관이 아직 확인하지 않았다면 건축물대장에는 위반건축물 표시가 없을 수도 있습니다.

 

반대로 행정기관이 현장조사를 통해 위반 사실을 확인하면 위반건축물로 관리될 수 있습니다.

 

이처럼 불법건축물은 상태를 의미하고, 위반건축물은 행정관리상의 개념으로 사용되는 경우가 많습니다.

 

쉽게 표현하면 위법건축물은 관공서에서 단속을 통해 위법사항이 적발되어 건축물 대장에 위법사항이 기재되거나 위법건출물에 대한 행정 조치가 내려진 건축물을 말하며 나머지는 위법사항은 있으나 행정적으로 발견되거나 조치가이루어지지 않은 모든 위법건축물로 생각하면 됩니다.

 

■ 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 어떻게 될까?

 

건축물대장에 위반건축물 표시가 있는 경우 다양한 불이익이 발생할 수 있습니다.

 

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

 

- 건물 매매 시 거래가 어려워질 수 있습니다.

 

- 금융기관 담보대출 심사에서 제한이 발생할 수 있습니다.

 

- 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

 

- 건축 관련 인허가 진행에 불이익이 생길 수 있습니다.

 

실제로 건축설계 업무를 하면서 건물 매매 직전에 위반건축물 사실이 확인되어 계약이 보류되는 사례를 자주 접하게 됩니다.

 

따라서 부동산을 매수하기 전에는 반드시 건축물대장을 확인하는 것이 중요합니다.

 

■ 위반건축물은 모두 철거해야 할까?

 

많은 사람들이 위반건축물로 확인되면 무조건 철거해야 한다고 생각합니다.

 

하지만 모든 경우가 그렇지는 않습니다.

 

위반 내용에 따라 시정명령이 내려질 수 있으며, 경우에 따라서는 적법한 절차를 거쳐 추인허가나 양성화가 가능한 사례도 있습니다.

 

다만 모든 위반건축물이 양성화되는 것은 아닙니다.

 

위반건축물 추인허가나 양성화는 추인허가나 양성화하는 시점의 현행 법령에 모두 만족해야 합니다.

일조권, 대지안의 공지 규정, 건축물 높이제한, 주차장 설치 기준, 소방법에 의한 소방 시설, 오수처리시설 등 허가시에 첵크하는 모든 사항에 적합해야 하며 건축물의 규모에 따라 상당한 인,허가 및 공사 비용이 발생 할 수 있습니다.

 

관련 법령과 건축 당시의 조건을 검토해야 하므로 전문가 상담이 필요합니다.

 

특히 불법 증축이나 용도변경 문제는 사례별로 결과가 달라질 수 있습니다.

 

■ 불법건축물과 위반건축물을 예방하는 방법

 

건축 관련 문제는 예방이 가장 중요합니다.

 

실무 경험상 다음 사항을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

- 공사 전에 건축사와 상담하기

 

- 관할 시청 또는 구청에 문의하기

 

- 건축물대장 확인하기

 

- 허가 또는 신고 여부 검토하기

 

- 설계도면과 실제 시공 내용 일치시키기

 

제일 확실한 방법은 조금의 경비가 발생하더라도 건축사와 상담하여 추인허가나 양성화할 수 있는지 철거를 해야 하는지 등을 꼼꼼히 상담하는 것이 가장 정확하게 확인할 수 있는 방법입니다.

 

작은 창고 하나를 설치하는 경우에도 관련 규정을 확인하는 것이 안전합니다.

 

공사 후 문제를 해결하는 것보다 공사 전에 확인하는 것이 훨씬 쉽고 비용도 적게 듭니다.

 

■ 결론

 

불법건축물과 위반건축물은 비슷한 의미로 사용되지만 완전히 같은 개념은 아닙니다.

 

불법건축물은 건축법을 위반한 상태의 건축물을 의미하는 일반적인 표현입니다.

 

위반건축물은 행정기관이 위반 사실을 확인하여 관리하는 공식적인 개념에 가깝습니다.

 

실무적으로는 두 용어가 혼용되는 경우가 많지만, 건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면 실제 행정상 불이익이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

건축 관련 공사를 계획하고 있다면 공사 전 확인과 전문가 상담을 통해 불법건축물 문제를 예방하는 것이 가장 중요합니다.

 

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

 

Q. 불법건축물과 위반건축물은 같은 뜻인가요?

 

비슷한 의미로 사용되지만 불법건축물은 일반적인 표현이고 위반건축물은 행정적인 의미가 강한 표현입니다.

 

Q. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 매매가 불가능한가요?

 

매매 자체는 가능하지만 거래가 어려워지거나 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

 

Q. 위반건축물 표시가 있으면 무조건 철거해야 하나요?

 

모든 경우가 그렇지는 않으며 위반 내용에 따라 양성화나 추인허가가 가능한 경우도 있습니다.

 

Q. 위반건축물은 어떻게 확인할 수 있나요?

 

건축물대장을 발급받아 확인할 수 있습니다.

일반인은 건축물대장만으로 확인이 어려우니 전문가에게 상담하는게 가장 확실한 방법입니다.

 

Q. 불법건축물도 대출이 가능한가요?

 

금융기관의 심사 기준에 따라 달라질 수 있으며 제한이 발생하는 경우가 있습니다.

 

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