불법건축물은 왜 발생할까?

불법건축물은 왜 발생할까? 건축주가 가장 많이 하는 실수들

건축 관련 뉴스를 보다 보면 불법건축물이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.

많은 사람들은 불법건축물이라고 하면 일부러 법을 무시하고 건물을 지은 경우를 떠올립니다.

하지만 실제 건축설계 실무 현장에서는 전혀 다른 경우가 많습니다.

오히려 건축주가 관련 규정을 잘 몰라서 발생하는 사례가 대부분입니다.

“내 땅인데 이 정도 공사는 괜찮은 줄 알았다.”

“작은 창고 하나 설치하는데 허가가 필요한지 몰랐다.”

“시공업체가 문제없다고 해서 믿고 공사했다.”

이처럼 선의로 진행한 공사가 나중에 불법건축물로 확인되는 경우가 적지 않습니다.

이번 글에서는 불법건축물이 발생하는 대표적인 원인과 실제 사례를 통해 건축주가 가장 많이 하는 실수는 무엇인지 알아보겠습니다.

불법건축물의 대부분은 정보 부족에서 시작된다

불법건축물이 발생하는 가장 큰 이유는 건축법에 대한 정보 부족입니다.

일반인은 건축법을 전문적으로 공부할 기회가 거의 없습니다.

따라서 어떤 공사는 허가가 필요한지, 어떤 공사는 신고만 하면 되는지 정확히 알기 어렵습니다.

예를 들어 다음과 같은 시설을 생각해 보겠습니다.

·         마당의 조립식 창고

·         옥상 비가림 시설

·         주차장 캐노피

·         컨테이너 창고

·         농막

건축주 입장에서는 단순한 시설물이라고 생각할 수 있습니다.

하지만 건축법에서는 건축물 또는 증축 행위로 판단될 수 있습니다.

실무에서도 이러한 오해 때문에 불법건축물이 되는 사례를 자주 접하게 됩니다.

내 땅이면 마음대로 할 수 있다는 오해

많은 사람들이 가장 많이 하는 착각입니다.

“내 땅인데 내 돈으로 공사하는데 왜 문제가 되나요?”

실제로 자주 듣는 질문입니다.

하지만 건축물은 개인 재산인 동시에 공공의 안전과 도시 환경에 영향을 주는 시설입니다.

그래서 대한민국의 모든 건축물은 건축법의 적용을 받습니다.

특히 다음과 같은 경우는 주의해야 합니다.

·         무단 증축

·         무단 용도변경

·         무단 구조 변경

·         무허가 시설 설치

사유지라고 해서 건축법 적용을 받지 않는 것은 아닙니다.

허가와 신고를 혼동하는 경우가 많다

건축법에서는 공사의 규모와 내용에 따라 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 합니다.

하지만 일반인 입장에서는 두 절차의 차이를 이해하기 쉽지 않습니다.

그래서 다음과 같은 판단을 하게 됩니다.

·         “작은 공사니까 괜찮겠지.”

·         “신고 정도는 안 해도 되겠지.”

·         “남들도 다 하는데 괜찮겠지.”

문제는 이런 생각이 불법건축물의 시작이 된다는 점입니다.

건축물의 규모가 작다고 해서 반드시 신고나 허가가 필요 없는 것은 아닙니다.

공사 전에 반드시 전문가의 확인이 필요합니다.

시공업체의 말만 믿고 공사하는 경우

실무 현장에서 매우 자주 발생하는 사례입니다.

일부 시공업체는 계약을 성사시키기 위해 다음과 같은 말을 하기도 합니다.

·         “이 정도는 다들 그냥 합니다.”

·         “단속 안 나옵니다.”

·         “컨테이너는 건물이 아닙니다.”

·         “농막은 신고 안 해도 됩니다.”

하지만 이러한 설명이 항상 정확한 것은 아닙니다.

더 큰 문제는 나중에 적발되었을 때 모든 책임이 현재 건축물 소유자에게 돌아온다는 점입니다.

시공업체가 책임을 대신 부담해 주는 경우는 거의 없습니다.

따라서 반드시 건축사나 관할 행정기관을 통해 교차 확인해야 합니다.

준공 후 임의로 구조를 변경하는 경우

건축주들이 가장 많이 놓치는 부분입니다.

건물을 신축할 때는 허가를 받고 적법하게 공사를 진행합니다.

문제는 사용승인(준공) 이후에 발생합니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

·         베란다 확장

·         옥상 창고 설치

·         주차장 비가림 시설 설치

·         창고 증축

·         캐노피 설치

건축주는 “준공까지 받았으니 이제는 자유롭게 공사해도 된다”고 생각할 수 있습니다.

하지만 준공 후에도 건축법은 계속 적용됩니다.

실무에서는 이 단계에서 불법건축물이 되는 사례가 매우 많습니다.

수익을 늘리기 위한 무단 용도변경

의도적으로 발생하는 대표적인 사례입니다.

대표적으로 다음과 같은 경우가 있습니다.

·         상가를 원룸으로 개조

·         창고를 사무실로 변경

·         농막을 주택으로 사용

·         근린생활시설을 주거시설로 변경

건축물은 허가받은 용도에 맞게 사용해야 합니다.

용도를 변경하려면 별도의 절차가 필요한 경우가 많습니다.

무단 용도변경은 불법건축물 문제뿐 아니라 주차장법, 소방법 위반으로도 이어질 수 있습니다.

전원주택과 농촌 지역에서 많이 발생하는 이유

전원주택 지역은 상대적으로 다양한 부속시설 설치가 많습니다.

대표적으로

·         농막

·         컨테이너

·         창고

·         비가림 시설

·         데크

등이 있습니다.

건축주는 생활 편의를 위해 설치하지만 관련 규정을 충분히 검토하지 않는 경우가 많습니다.

특히 농막을 주거용으로 사용하는 사례는 대표적인 위반 사례 중 하나입니다.

비용을 아끼려다가 더 큰 비용이 발생한다

설계비나 허가 비용을 아끼기 위해 절차를 생략하는 경우도 있습니다.

하지만 이는 매우 위험한 선택입니다.

불법건축물로 적발되면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

·         원상복구 비용

·         철거 비용

·         이행강제금

·         건물 매매 제한

·         금융기관 대출 제한

건축설계 실무 경험상 처음부터 적법하게 진행하는 것이 결국 가장 경제적인 방법입니다.

이웃 민원도 주요 적발 원인이다

많은 사람들이 행정기관의 단속만 걱정합니다.

하지만 실제 적발 사례를 보면 이웃 민원이 상당한 비중을 차지합니다.

대표적인 민원은 다음과 같습니다.

·         일조권 문제

·         조망권 문제

·         소음 문제

·         경계선 분쟁

따라서 건축은 단순히 내 땅에서 하는 공사가 아니라 주변 환경과 함께 고려해야 하는 행위입니다.

불법건축물을 예방하는 가장 좋은 방법

불법건축물을 예방하는 방법은 생각보다 간단합니다.

공사 전에 다음 사항만 확인하면 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다.

·         건축사 상담

·         관할 시청 또는 구청 문의

·         건축물대장 확인

·         허가 또는 신고 여부 검토

·         설계도면과 실제 시공 내용 일치

건축 관련 문제는 사후 해결보다 사전 예방이 훨씬 쉽고 비용도 적게 듭니다.

결론

불법건축물은 대부분 고의적인 법 위반보다 정보 부족과 절차 미숙으로 인해 발생합니다.

허가와 신고를 혼동하거나, 시공업체의 말만 믿고 공사를 진행하거나, 준공 후 임의로 구조를 변경하는 것이 대표적인 원인입니다.

또한 농막, 컨테이너, 창고, 비가림 시설 등 작은 시설물도 건축법 적용 대상이 될 수 있습니다.

건축설계 실무를 하면서 느끼는 점은 공사 전에 단 한 번만 전문가와 상담해도 대부분의 문제를 예방할 수 있다는 것입니다.

건축에서는 공사보다 적법성이 먼저입니다.

작은 공사라도 시작 전에 반드시 관련 규정을 확인하는 습관을 갖는 것이 소중한 재산을 지키는 가장 좋은 방법입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 작은 창고도 불법건축물이 될 수 있나요?

네. 규모와 구조에 따라 건축법 적용 대상이 될 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

Q. 컨테이너를 설치하면 무조건 불법인가요?

아닙니다. 사용 목적과 설치 상태에 따라 적법하게 설치할 수 있는 경우도 있습니다.

Q. 허가를 받았는데도 불법건축물이 될 수 있나요?

네. 허가받은 내용과 다르게 시공하면 불법건축물로 판단될 수 있습니다.

Q. 농막을 숙소처럼 사용하면 문제가 되나요?

농막의 본래 목적과 다르게 사용하면 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

Q. 불법건축물은 주로 어떻게 적발되나요?

민원 신고, 현장 점검, 건축물대장 확인, 매매 및 대출 과정 등을 통해 적발되는 경우가 많습니다.

함께 읽으면 좋은 글

·         불법건축물이란 무엇인가?

·         우리 집이 불법건축물인지 확인하는 방법

·         불법건축물 적발은 어떻게 이루어질까?

·         불법건축물 이행강제금이란 무엇인가?

·         불법건축물 양성화란 무엇인가?