가설건축물과 불법건축물의 차이점

가설건축물과 불법건축물의 차이점, 같은 것이라고 생각하면 큰 오해입니다

건축 관련 상담을 하다 보면 자주 듣는 질문이 있습니다.

“가설건축물도 불법건축물 아닌가요?”

“컨테이너를 설치했는데 불법인가요?”

“농막이나 임시창고는 전부 불법건축물 아닌가요?”

실제로 많은 사람들이 가설건축물과 불법건축물을 같은 의미로 생각합니다.

하지만 건축법에서는 전혀 다른 개념입니다.

가설건축물은 일정한 조건을 충족하면 적법하게 설치할 수 있는 시설입니다.

반면 불법건축물은 건축법을 위반한 상태의 건축물을 의미합니다.\.

이번 글에서는 가설건축물과 불법건축물의 차이점을 쉽게 설명하고, 실제 현장에서 자주 발생하는 사례를 알아보겠습니다.

가설 건축물이란 무엇일까?

가설건축물은 일정 기간 동안 임시로 사용하는 건축물을 말합니다.

건축법에서는 영구적인 사용이 아니라 일시적인 사용을 목적으로 설치하는 시설을 가설건축물로 관리하고 있습니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

·         공사현장 사무실

·         공사현장 창고

·         농업용 임시시설

·         행사장 임시시설

·         임시 판매시설

·         일부 농막 및 컨테이너 시설

가설건축물은 일반 건축물과 달리 일정한 조건 아래에서 신고 절차를 통해 설치할 수 있습니다.

다만 영구적으로 사용하는 시설은 아닙니다.

일정 기간이 지나면 철거하거나 존치 기간을 연장해야 합니다.

불법 건축물이란 무엇일까?

불법건축물은 건축법 또는 관련 법령을 위반한 건축물을 말합니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

·         무허가 신축

·         무단 증축

·         무단 용도변경

·         허가 없이 설치한 구조물

·         신고 없이 설치한 컨테이너

·         주거용으로 불법 사용 중인 농막

즉, 건축법상 필요한 절차를 지키지 않았거나 법적 기준을 위반한 상태의 건축물을 의미합니다.

불법건축물은 단순히 건물을 새로 지은 경우만 해당하는 것이 아닙니다.

허가받은 내용과다르게 사용하는 경우도 포함될 수 있습니다.

가장 큰 차이점은 적법성이다

가설건축물과 불법건축물의 가장 큰 차이는 적법성입니다.

가설건축물은 관련 절차를 거쳐 적법하게 설치한 시설입니다.

반면 불법건축물은 법적 절차를 지키지 않았거나 기준을 위반한 상태입니다.

예를 들어 공사현장에 설치한 임시 사무실은 적법한 가설건축물이 될 수 있습니다.

하지만 같은 컨테이너라도 신고 없이 설치하거나 주거용으로 사용하는 경우에는 불법건축물이 될 수 있습니다.

즉, 건물의 형태보다 설치 절차와 실제 사용 상태가 더 중요합니다.

가설건축물도 불법건축물이 될 수 있다

많은 사람들이 가장 놀라는 부분입니다.

가설건축물이라고 해서 항상 합법적인 것은 아닙니다.

실무 현장에서 자주 발생하는 사례는 다음과 같습니다.

존치기간 연장을 하지 않은 경우

가설건축물은 일반적으로 존치 기간이 정해져 있습니다.

기간이 만료되었는데 연장신고를 하지 않으면 그 순간부터 위반 상태가 될 수 있습니다.

 

관공서에서는 일일이 건축주에게 존치기간이 만기가 되어도 통보하지 않을 경우가 많습니다. 

생활을 하다 보면 잊어버리는 경우가 많은데 잊어버리지 않도록 메모를 하거나

모바일이나 PC의 캘린더에 기록해 두는 것도 좋은 방법입니다.

내부를 주거용으로 변경한 경우

창고나 농막으로 신고한 후 내부에 침대와 주방시설을 설치하여 상시 거주하는 사례가 있습니다.

이 경우 가설건축물의 성격을 잃고 불법건축물로 판단될 수 있습니다.

 

실제로 위법사항이 발견되어 현장에 조사를 나가보면 불법이라는 인지조차 하지 못하고

임의로 용도를 바꾸어 사용하는 경우가 허다합니다.

대부분 괜찮은 줄 알았다고 합니다.

 

국민을 상대로 행정관청에서 여러 가지 방법으로 홍보를 할 필요성을 절실히 느낄 경우가 많습니다.

데크나 비가림 시설을 무단 설치한 경우

컨테이너 앞에 고정식 데크를 설치하거나 지붕을 확장하는 경우도 많습니다.

이는 무단 증축으로 판단될 수 있습니다.

컨테이너는 가설 건축물일까?

건축 상담에서 가장 많이 나오는 질문입니다.

결론부터 말하면 컨테이너는 무조건 가설건축물이 아닙니다.

사용 목적과 설치 상태에 따라 달라집니다.

 

다음과 같은 경우는 가설건축물로 검토될 수 있습니다.

·         공사현장 사무실

·         농업용 창고

·         임시 보관시설

 

반면 다음과 같은 경우는 별도의 건축법 검토가 필요합니다.

·         상시 거주

·         주택 사용

·         상시 사무실 사용

·         장기 고정 설치

 

건축법은 이름보다 실제 사용 목적을 중요하게 판단합니다.

농막은 가설 건축물일까?

농막도 많은 사람들이 혼동하는 사례입니다.

농막은 농업 활동을 지원하기 위한 시설입니다.

농기구 보관이나 작업 중 휴식을 위한 공간이 목적입니다.

하지만 농막을 별장이나 주택처럼 사용하는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

실무 경험상 농막 관련 민원도 상당히 많습니다.

중요한 것은 농막이라는 이름이 아니라 실제 사용 상태입니다.

 

설계 상담을 하다 보면 농막을 아예 거주할 수 있는 목적으로 설계를 의뢰하는 사람들이 대부분입니다.

농업 활동을 지원하는 시설로 인식하는 사람은 거의 없습니다.

그리고 불법에 대한 개념도 전무합니다. 설마 괜찮겠지 적발되면 어떻게 하면 된다는 생각이 대부분입니다.

설계 상담을 하면서 설명을 충분히 해도 생각을 잘 바꾸려고 하지 않는다는 게 문제입니다.

불법건축물로 확인되면 어떤 문제가 생길까?

불법건축물로 확인되면 생각보다 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

·         시정명령

·         철거명령

·         원상복구 명령

·         이행강제금 부과

·         위반건축물 지정

·         건축물대장 위반 표시

·         건물 매매 제한

·         금융기관 대출 제한

실제로 구조물 설치 비용보다 철거 비용이 더 많이 발생하는 경우도 있습니다.

 

관공서에서 불법행위가 너무 많고 일일이 단속할 인력이 부족하여 엄두도 못 내는 게 현실입니다.

그러니 불법을 행하는 당사자들도 설마 괜찮겠지 하는 생각이 많습니다.

스스로 내가 하는 행위가 불법인지 아닌지 판단하고 나중에 불이익을 받지 않도록 하는 것이 중요합니다.

설마 하는 맘으로 불법을 행하는 일은 하지 말아야 합니다.

 

가설건축물 설치 전 반드시 확인해야 할 사항

가설건축물을 설치하려는 경우 다음 사항을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

·         설치 목적 확인

·         존치기간 확인

·         가설건축물 신고 대상 여부 확인

·         토지 이용 규제 확인

·         관할 시청 또는 군청 문의

·         건축사 상담

·         향후 철거 계획 검토

건축설계 실무를 하면서 느끼는 점은 대부분의 문제는 설치 전에 한 번만 확인했어도 충분히 예방할 수 있었다는 것입니다.

실제로 가설건축물은 한번 허가를 득하고 사용하다 보면 가설건축물이라는 개념도 없이 사용하는 경우가 많습니다.

사용 허가 기간등에 대하여 정확히 인지하고 연장 신청 등의 방법 등을 통해 불법을 행하지 않고 사용할 수 있는 방법을 활용해야 합니다.

이름보다 중요한 것은 실제 사용 상태다

많은 사람들이 가설건축물이라는 이름만 믿고 안심합니다.

하지만 건축법은 이름보다 실제 사용 상태를 중요하게 봅니다.

·         임시 사용인지

·         장기 사용인지

·         주거 목적 사용인지

·         상업 목적 사용인지

에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

실제 건축 분쟁도 대부분 이 부분에서 발생합니다.

결론

가설건축물과 불법건축물은 전혀 다른 개념입니다.

가설건축물은 적법하게 설치할 수 있는 임시 건축물입니다.

반면 불법건축물은 건축법을 위반한 상태의 건축물을 의미합니다.

하지만 가설건축물도 신고 절차를 지키지 않거나, 존치 기간을 초과하거나, 주거용으로 사용하는 경우 불법건축물이 될 수 있습니다.

건축설계 실무를 하면서 가장 많이 보는 실수는 “임시 시설이니까 괜찮겠지”라는 생각입니다.

건축에서는 건물의 이름보다 실제 사용 목적과 관리 상태가 훨씬 중요합니다.

가설건축물을 계획하고 있다면 반드시 관련 규정을 확인하고 적법한 절차를 거쳐 사용하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

건축설계 실무를 하다 보면 처음에는 합법적인 가설 건축물이었지만 시간이 지나면서 불법건축물이 되는 사례도 적지 않게 발생합니다.

 

일반인들은 건축법에 대한 지식이 부족하여 특히 건축물 매매 시에 불법사항을 충분히 체크하지 못해 나중에 불이익을 당하는 경우가  많습니다. 매매가 이루어지고 소유권 이전이 되고 나면  전 소유자가 불법 행위를 한 부분에 대환 책임을 현 소유자가 모두 지게 됩니다.  이로 인해 여러 가지 어려움을 당할 수 있습니다. 매매 시에는 관공서나 건축사사무소에 꼭 방문하셔서 불법사항이 있는지 꼼꼼히 체크하셔야 합니다. 관공서에서는 업무의 특성상 정확한 판단을 하기 어렵습니다. 가능하면 소정의 상담비를 지불하더라도 건축사사무소에 의뢰해서 불법 사항들을 꼼꼼히 검토하시는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

항상 허가받은 사항 외의 것은 거의 모든 것이 불법에 해당된다고 보시면 됩니다.

현장조사를 나가 보면 사소한 불법이 너무나 많습니다. 

법에 대한 전문적인 지식이 없고 관공서나 건축사사무소를 방문해서 상담을 받는 것도 알지 못하고 

안다고 하더라도 귀찮아서 설마 괜찮겠지 하고 불법행위를 하는 경우가 허다합니다.

건축에 전문적인 지식이 없는 국민들을 위해 정부나 지자체의 홍보가 절실히 필요합니다.

AI시대에 다양한 방법으로 홍보를 하는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 가설건축물은 허가가 필요 없나요?

대부분 허가 대신 가설건축물 축조신고가 필요한 경우가 많습니다.

Q. 가설건축물도 불법건축물이 될 수 있나요?

신고 없이 설치하거나 목적 외로 사용하면 불법건축물이 될 수 있습니다.

Q. 컨테이너는 모두 가설건축물인가요?

사용 목적과 설치 상태에 따라 달라집니다.

Q. 존치 기간이 지나면 어떻게 되나요?

연장신고를 하지 않으면 위반 상태가 될 수 있습니다.

Q. 설치 전에 어디에 문의해야 하나요?

관할 시청·군청 건축과 또는 건축사사무소에 문의하는 것이 가장 정확합니다.

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